搜狐財(cái)經(jīng) 譚玉慶

　　這個(gè)十一長假過的不尋常，尤其對于樓市來說國慶節(jié)更是變成了“國慶劫”。各地政府紛紛出臺(tái)限購措施，房地產(chǎn)成交量一下子降到了冰點(diǎn)。

　　樓市的巨大泡沫已被管理層高度重視，老百姓也翹首以盼房價(jià)能真正回到其合理水平。那么新近出臺(tái)的限購措施真的能抑制瘋漲的房價(jià)嗎？我們今天來分析一下。

　　樓市一夜變天 成交量狂跌

　　“十一”長假前后，房地產(chǎn)市場迎來了新一輪調(diào)控大潮。繼9.30北京出臺(tái)新的限購措施之后，各地也紛紛出臺(tái)了意在控制房價(jià)瘋漲的限購限貸等舉措。

　　9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、廈門等19個(gè)涵蓋了一線、二線、三線的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。長假結(jié)束政策出臺(tái)的節(jié)奏并沒有放緩的跡象，10月8日，南昌也緊跟著出臺(tái)了新的樓市新政，上海則公布了六條措施，遏制房價(jià)過快上漲。短短9天，先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。

　　各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策之密集程度可謂空前，政策拐點(diǎn)顯露無疑。

　　限購政策出臺(tái)之后，各地樓市的成交量呈明顯下跌走勢。一線城市以北京為例，在9月30日當(dāng)天北京一手住宅成交套數(shù)是452套，而9月30日出臺(tái)更嚴(yán)厲的樓市政策后，10月7日北京網(wǎng)簽的套數(shù)只有12套；而現(xiàn)房成交套數(shù)僅為兩套，讓人大跌眼鏡。二線城市我們以熱點(diǎn)城市廈門為例，國慶期間廈門商品住宅成交套數(shù)只有30套，同比暴跌近9成，同樣令人倒吸冷氣。

　　下面的這幅圖可以讓大家更加直觀的感受到各地出臺(tái)新政之后樓市的陣陣涼意，包括武漢、蘇州、廣州、深圳在出臺(tái)樓市新政后無一例外地上演了成交量大幅縮水的情況。

四大熱點(diǎn)城市限購后樓市成交量變化

　　樓市限購讓房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了冰點(diǎn)，那么對房價(jià)會(huì)有多大的影響呢。我們不妨出歷史角度來分析這個(gè)政策對房價(jià)的影響。

　　限購真的能遏制瘋漲的房價(jià)？

　　限購在近10年房地產(chǎn)調(diào)控歷史中應(yīng)該是經(jīng)常用到的手段，而這個(gè)措施實(shí)施最多而且最苛刻的應(yīng)該就是北京了。我們今天就以北京為例來分析歷次限購之后樓市的表現(xiàn)。

　　先來看一副圖：

　　對比上面圖表來具體分析：

　　第一次限購：2010年4月30日北京正式開始限購，具體舉措是同一家庭限購一套新房二套房認(rèn)房不認(rèn)貸，被稱為“京十二條”，這個(gè)當(dāng)時(shí)在全國應(yīng)該是最嚴(yán)厲的措施。我們從圖表中可以2010年4月北京的新建商品住宅價(jià)格是2.35萬元每平米，限購之后5月份樓市政策效果顯現(xiàn)，2010年6月份2.16萬元每平米，但是之后房價(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)步回升態(tài)勢，到2010年的12月房價(jià)上漲到了2.34萬元每平米，距離調(diào)控前僅僅一步之遙，在2011年1月份房價(jià)漲到了2.46萬元每平米，而到了2月份，房價(jià)瘋漲到了2.51萬元每平米，明顯超過了調(diào)控前的房價(jià)。

　　第二次限購：面對不斷上漲的樓市，北京在2011年2月再次出臺(tái)限購措施，具體是外地人社保連續(xù)滿五年限購一套住房，北京人只能擁有兩套住房。房價(jià)應(yīng)聲跌落，從2011年的2月份每平米2.51萬元降到了2012年2月的每平米2.11萬元。但是好景不長，用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣央行從12年6月連續(xù)降息，很多資金進(jìn)入了樓市，房價(jià)繼續(xù)瘋狂上攻，在2012年10月房價(jià)上漲到了2.55萬元每平米，再次超過了2011年2月的高點(diǎn)。

　　第三次限購：由于房價(jià)的不斷上漲，國務(wù)院2013年2月發(fā)布了“新國五條”，要求堅(jiān)持嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸等調(diào)控措施，并讓各地公布年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。但是這次房價(jià)像脫韁了的野馬一路狂奔，沒有絲毫停下來的意思，從上面圖中我們可以看出，北京房價(jià)從2013年2月的2.88萬元每平米一口氣漲到了2014年4月的3.67萬元每平米。而根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到2016年9月北京房價(jià)漲到了5.52萬元每平米，遠(yuǎn)超上次限購政策出臺(tái)時(shí)的房價(jià)，每平米高出2萬多元。

　　從上面我們可以很明顯的看出，每次限購之后往往房價(jià)會(huì)有一小波的回調(diào)，但是在一段時(shí)間之后，往往會(huì)繼續(xù)抬頭瘋漲，限購措施并沒有得到預(yù)想的效果。其實(shí)北京并不是個(gè)案，在限購的各大城市中，其房價(jià)走勢跟北京大同小異。限購的出發(fā)點(diǎn)是好的，為了抑制投資需求平抑房價(jià)，結(jié)果往往隨著貨幣政策和其他措施的轉(zhuǎn)向，樓市往往又開始了新一波的瘋狂走勢。這次限購之后房價(jià)何去何從，讓時(shí)間給你答案吧。

　　那么真正決定房價(jià)的因素是什么呢？在筆者看來，貨幣政策在很大程度上決定這房價(jià)的中短期走勢。

　　樓市中短期走向還需看貨幣政策

　　拋去影響房價(jià)的其他因素，貨幣政策在影響中短期樓市走向異常重要，我們可以從下面房價(jià)歷史走勢和貨幣政策的走向看出，其有很強(qiáng)的反相關(guān)關(guān)系，

　　如圖：

近幾年歷次利率調(diào)整和住宅價(jià)格指數(shù)走勢圖

　　從圖中可以很明顯的看出，從2009年到2011年隨著央行不斷加息，大中城市的房價(jià)是向下運(yùn)行的；而隨著2014年開始，為了拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)，央行連續(xù)六次降息，而房價(jià)則是一路上攻。

　　房價(jià)的理性回歸，既需要必要的限購等行政措施去打壓瘋狂的投資需求，也需要貨幣政策來抽離其中的流動(dòng)性。

　　而在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)走好還需要進(jìn)一步觀察的情況下，貨幣政策轉(zhuǎn)向收緊短期不太可能，這就給控制房價(jià)造成了較大壓力。而貨幣政策沒有收緊，單單依靠限購舉措很難讓房價(jià)回歸到合理價(jià)位，尤其在當(dāng)前資產(chǎn)荒沒有好的投資標(biāo)的出現(xiàn)情況下。

　　房價(jià)飛漲背后是一系列因素共同作用的結(jié)果，既有寬松的信貸政策和瘋狂的投資需求，也有國企開發(fā)商融資成本低助推高價(jià)地王頻現(xiàn)在火上加油，更有一些不良房地產(chǎn)企業(yè)囤積居奇制造恐慌……

　　樓市病了就要對癥下藥多管齊下，在用限購措施防止瘋狂投資需要的情況下，我們是不是也可以從土地政策和財(cái)稅制度等因素同時(shí)下手，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。