最近的樓市調(diào)控風(fēng)暴總算慢慢消停,但關(guān)于樓市的聲音一直都有,特別是關(guān)于泡沫:

統(tǒng)計(jì)局官員潘建成:樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)并未遠(yuǎn)去,只是被雪藏;

著名學(xué)者鄭永年:房地產(chǎn)存巨大泡沫,已綁架了中國經(jīng)濟(jì);

央行參事盛松成、龍玉:樓市既要抑制泡沫又要防止大起大落.

在很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來,中國的樓市泡沫是全球最大的泡沫,甚至沒有之一。但也有評(píng)論家說,中國樓市泡沫是世界上最堅(jiān)硬的泡沫,到現(xiàn)在還沒有破滅。

日本樓市泡沫破滅了,國內(nèi)香港樓市泡沫也破滅了,海南也曾遭遇過慘烈的泡沫破滅,中國當(dāng)前樓市泡沫破滅的危險(xiǎn)大嗎?接下去走勢如何?小巴采訪了幾位大頭,來聽聽他們的分析。

韓世同 廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長:

樓市有價(jià)無市難以為繼,,還可能引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

投資型、改善型、剛需型這三類購房者中,不受價(jià)格限制的是投資型購房者,他們對(duì)價(jià)格不敏感,只對(duì)趨勢敏感。房價(jià)上行時(shí),他們是推動(dòng)者;房價(jià)一旦下行,他們就不會(huì)再買。

誰來接盤?是個(gè)很大的問題。以深圳為例,今年1-3月,新房月成交量分別為1652套、804套、803套,相比往常的6000多套甚至10000套,少得可憐。

所以,樓市不能光看價(jià)格,價(jià)格高到了天上,若有價(jià)無市,就不正常,也難以為繼。甚至,還埋下了引發(fā)中國系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。

這都是我們不尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的后果。在2008年樓市急需調(diào)整時(shí),卻用“4萬億計(jì)劃”推高了樓市;當(dāng)2014年樓市急需調(diào)整時(shí),又采取救市,也因?yàn)榫裙墒?最后導(dǎo)致樓市陷入瘋狂的逆增長。

我們?yōu)槭裁匆サ钟?jīng)濟(jì)冬天?其實(shí),經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)可以自然調(diào)節(jié)和釋放風(fēng)險(xiǎn),但我們卻人為地把山頭越推越高,這樣就可能會(huì)引來一個(gè)下沖的當(dāng)量,斷崖式下跌的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。

用堰塞湖來比喻,要泄洪排險(xiǎn),而不是用抬高水位排險(xiǎn)。但現(xiàn)在我們正在用漲價(jià)去庫存,這很匪夷所思。利用人們的恐慌心理,的確消化了庫存,但這并沒有消除掉固有的風(fēng)險(xiǎn),反而釀成了更大的風(fēng)險(xiǎn)。如今依靠貨幣超發(fā)、嚴(yán)重透支消費(fèi)力,將來卻會(huì)引來報(bào)應(yīng)。

不過,目前政府正在嚴(yán)厲調(diào)控樓市,但也要警惕刺破樓市泡沫的危險(xiǎn)性。當(dāng)泡沫很大時(shí),政策不宜過強(qiáng)、不宜過剛,要想方設(shè)法讓泡沫萎縮,而不是刺破泡沫。

實(shí)際上,當(dāng)樓市下行時(shí)我們希望每個(gè)階段都有購房者支撐樓市,才能讓樓市逐漸從高位像走樓梯一樣走下來,從而實(shí)現(xiàn)軟著陸。

劉德科

德科地產(chǎn)頻道總編輯

樓市崩盤的概率極低 這一輪房價(jià)還沒有見頂

每一輪房價(jià)上漲,我們都會(huì)跟日本的樓市泡沫作比較。那位學(xué)者型前地產(chǎn)商,幾年前寫過三篇文章。從多個(gè)維度分析了中國樓市跟日本的不同之處,他用當(dāng)時(shí)中國的各種數(shù)據(jù)和日本泡沫期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比。

并且他說,以后一定也有人經(jīng)常拿日本泡沫來嚇唬國人,所以無論何時(shí)只要把當(dāng)時(shí)的中國數(shù)據(jù)重新填進(jìn)去跟日本做對(duì)比,結(jié)論是顯而易見的:中國絕無可能出現(xiàn)日本式的樓市泡沫破滅.很遺憾,用今天中國的各項(xiàng)數(shù)據(jù)填進(jìn)去,還是看不到日本式崩盤的前兆。

我們總喜歡將悲劇性的東西套在自己身上,感覺更有危機(jī)感。但我們走過的房地產(chǎn)道路,是任何一個(gè)國家都不曾經(jīng)歷過的;我們經(jīng)歷的城市化,全世界都不曾經(jīng)歷過。

因此,日本、中國香港泡沫破滅的教訓(xùn),都不適用于我們。我們向往德國的保障房制度,新加坡“居者有其屋”的制度,但這都是霧里看花,這山望著那山高。我們也曾向新加坡學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)適用房、公積金制度,但現(xiàn)在看來是失敗的。

中國應(yīng)該探索屬于自己的特色房地產(chǎn)改革道路,雖然我們今天還有很多抱怨,但要對(duì)改革有耐心,相信未來會(huì)更好。房地產(chǎn)的種種頑疾不是一兩次改革就能解決的。長效機(jī)制是共識(shí),只是目前還沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

目前的局勢下,崩盤式的預(yù)言一定有觀眾,但這在中國出現(xiàn)的概率極低。不過,這一兩年的暴漲,對(duì)任何一個(gè)城市或個(gè)人,都不是一件好事。

按照目前的趨勢,房價(jià)還沒有見頂。其實(shí),本來這輪房價(jià)本來應(yīng)該見頂了,但這一輪擠牙膏式的調(diào)控讓市場充滿了恐慌情緒。形象地說,調(diào)控政策一次次加碼升級(jí),大家看著這扇門正在緩緩關(guān)上,本來想慢慢走進(jìn)去的人,會(huì)因?yàn)楹ε卤魂P(guān)在門外而加速進(jìn)門。

當(dāng)下,人們對(duì)于買房的決策,已經(jīng)變成了“我有沒有資格”,這是很要命的。這會(huì)在很大程度上造成恐慌性購房。任何房價(jià)的下跌必須先是成交量的下跌,沒有成交量的下跌,房價(jià)是不可能跌的。

郭士英

一德期貨首席經(jīng)濟(jì)師

經(jīng)濟(jì)金融專家

房地產(chǎn)泡沫將終結(jié)于貨幣政策正?；?/strong>

炒房者不用押寶于土地財(cái)政

房地產(chǎn)泡沫必將終結(jié)于貨幣政策正?；?目前對(duì)影子銀行的強(qiáng)監(jiān)管只是開始,未來隨著國際壓力增大以及通脹再起,流動(dòng)性收縮力度會(huì)超過市場預(yù)期,一個(gè)瘋狂的年代即將成為歷史。

泡沫總會(huì)破的,日本是前車之鑒。雖然國情可比性不是很強(qiáng),但房地產(chǎn)市場的規(guī)律概莫能外。政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到市場瘋狂的巨大潛在危害,預(yù)計(jì)調(diào)控會(huì)不見成效不罷休。而且,可見的未來時(shí)期,不會(huì)輕易再次放水令市場無理性飆升。

近期美國要求中國承諾“控制貨幣及通貨膨脹”,還不知道中國作何反應(yīng)。個(gè)人認(rèn)為,這是兩個(gè)大國共同的歷史抉擇,重于泰山。

畢竟,中國債務(wù)在次貸危機(jī)后快速增加了130萬億之多,增速僅次于愛爾蘭、希臘和葡萄牙這三個(gè)經(jīng)濟(jì)一團(tuán)糟的國家,而且這些債務(wù)很大程度上與房地產(chǎn)有關(guān)。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的沉重負(fù)累,非常不可持續(xù),有危機(jī)隱患。

堅(jiān)信“一行三會(huì)”將從國家安危與國際合作乃至世界和平的高度,審慎評(píng)估經(jīng)濟(jì)形勢,制定出更負(fù)責(zé)任的中性偏緊的貨幣金融政策和監(jiān)管紀(jì)律。若然,長期效果,可想而知。若不然,不久以后,死相難看。

炒房派不用再寄望并押寶于土地財(cái)政,頑固地以為房地產(chǎn)市場價(jià)格會(huì)因此永遠(yuǎn)上漲。飽受詬病的土地財(cái)政遲早會(huì)成為中國經(jīng)濟(jì)的過去時(shí),待市場平穩(wěn),房產(chǎn)稅一定會(huì)取而代之。

理性的國家,是不允許炒樓的,這涉及到居住權(quán)和基本人權(quán)。中國樓市之炒,從市值總量到累計(jì)漲幅,怕都是空前絕后的,若不嚴(yán)加管理,房子再多都不夠,最終會(huì)“百業(yè)蕭條鬼唱歌”。

中國的人口和貨幣,統(tǒng)統(tǒng)全球第一,而居住資源卻是有限的,必須輔以財(cái)稅等綜合手段、長期實(shí)施限購限貸的強(qiáng)監(jiān)管,否則就會(huì)造成更大的財(cái)富兩極化和社會(huì)不公。到最后,關(guān)于住房的不當(dāng)政策取向和有關(guān)責(zé)任,勢必遭受市場、社會(huì)和歷史的共同審判。

從雄安新區(qū)住房制度的新探索來看――公租廉租為主,也很不支持很多“瘋子”對(duì)未來房地產(chǎn)市場的狂熱預(yù)期。

當(dāng)越來越多的家庭在不靠譜地使用杠桿,而且不關(guān)注系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在臨近的情況下,未來的樓市一旦回落,預(yù)計(jì)也會(huì)發(fā)生不少違約事件。