12日，南京“寧十條”新政出臺(tái)后新一輪集中土地拍賣(mài)暫告一段落。從結(jié)果上看，作為強(qiáng)二線城市的南京，土地拍賣(mài)市場(chǎng)仍有一定熱度。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地對(duì)“土地端”的調(diào)控模式正在發(fā)生改變：包括南京在內(nèi)，多城市土地拍賣(mài)規(guī)則不斷出新，競(jìng)地門(mén)檻越砌越高，這些將對(duì)市場(chǎng)降溫起到促進(jìn)作用。

據(jù)南京市國(guó)土資源局發(fā)布數(shù)據(jù)，7月5日、7日、12日南京接連進(jìn)行的3場(chǎng)土地拍賣(mài)，共成交30幅地塊，成交總價(jià)達(dá)554.22億元，溢價(jià)173.88億元。

回顧2016年的南京土地拍賣(mài)市場(chǎng)，其以2010年以來(lái)出讓規(guī)模第二、成交金額第一的記錄收官：南京(不含溧水、高淳)出讓經(jīng)營(yíng)性用地84幅，土地出讓總金額達(dá)1630億元。

從南京這3天網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍結(jié)果上看，5日，3幅含住宅用地的地塊都設(shè)置了最高限價(jià)，只有一塊拍到最高限價(jià)，反倒是部分商辦地塊受到追捧，溢價(jià)率高；7日優(yōu)質(zhì)地塊多，大牌房企爭(zhēng)奪激烈，除1幅商辦地塊外，其余12幅住宅或商住用地全部溢價(jià)拍出，其中8幅地塊達(dá)最高限價(jià)；12日共拍6塊地，4塊地設(shè)最高限價(jià)，有3塊達(dá)最高限價(jià)。

南京工業(yè)大學(xué)副教授吳翔華認(rèn)為，目前南京土地市場(chǎng)仍保持了一定熱度，熱點(diǎn)核心區(qū)域“一地難求”；總體上有冷熱分化態(tài)勢(shì)。

房掌柜南京公司總經(jīng)理尹霄飛認(rèn)為，鑒于去年行情，不少房企拿地仍有實(shí)力和熱情，今年還處在補(bǔ)充庫(kù)存的階段。

值得注意的是，由于新規(guī)，南京接連3次土拍還產(chǎn)生了報(bào)建保障性住房建筑面積共189400平方米。

這也是南京“寧十條”新政后，土地競(jìng)拍中首次實(shí)行該新規(guī)：達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)買(mǎi)人要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止競(jìng)價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。認(rèn)建面積最多者為競(jìng)得人，所建保障性住房無(wú)償移交政府。

在尹霄飛看來(lái)，拿地、開(kāi)發(fā)、再加上認(rèn)建保障房，開(kāi)發(fā)商面臨的整體成本并不比過(guò)去低。這對(duì)房企資金、運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)管控的綜合能力設(shè)置了更高的門(mén)檻。

南京林業(yè)大學(xué)副教授孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，過(guò)去競(jìng)拍達(dá)最高限價(jià)后，房企要搖號(hào)，大家憑運(yùn)氣“搶紅包”；現(xiàn)在達(dá)最高限價(jià)后改競(jìng)保障房面積，房企可通過(guò)土拍獲更多土地供應(yīng)，也將為建設(shè)地方保障房做出貢獻(xiàn)。

多地都在不斷推出土地拍賣(mài)新規(guī)則。比如，北京、佛山等城市出讓多宗70年全持有出租用地；上海史上首次掛牌“租賃住房”地塊，這也是全國(guó)首次在出讓開(kāi)始就表明全部面積為出租70年的土地出讓。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這些現(xiàn)象表明，各地土地供應(yīng)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，未來(lái)一二線城市土地供應(yīng)將走向“限價(jià)化+居住化”，從土地供應(yīng)開(kāi)始，房屋全面回歸居住屬性。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，各地針對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控層出不窮，限價(jià)、增加自持等政策增多。從政策效果看，今年全國(guó)大部分城市土地拍賣(mài)平均溢價(jià)率比2016年有所下調(diào)，高價(jià)地出現(xiàn)數(shù)量減少。