土地市場(chǎng)方面，上半年“落實(shí)調(diào)控、確保平穩(wěn)”成為土地市場(chǎng)主旋律。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，全國(guó)300城市整體樓面均價(jià)及出讓金皆漲，前六個(gè)月出讓金總額超1.5萬(wàn)億元，同比增近四成。從溢價(jià)率來(lái)看，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率36%，較去年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率43%，較去年同期下降10個(gè)百分點(diǎn)。

        二季度以來(lái)，一二線城市調(diào)控不斷深化，熱點(diǎn)城市需求外溢引周邊三四線城市升溫。政策層面，北京延續(xù)去年底土拍新規(guī)，廣州、天津、杭州等城市陸續(xù)跟進(jìn)且各有創(chuàng)新，重點(diǎn)城市土拍政策漸趨多元，“分類(lèi)調(diào)控、因城施策”得到落實(shí)。

        “從近幾個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，也充分說(shuō)明當(dāng)前土地價(jià)格管控的有效性?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年4月份地價(jià)創(chuàng)下了2010年以來(lái)的最高水平，但到了5至6月又出現(xiàn)回落，充分說(shuō)明當(dāng)前土地價(jià)格管控的有效性。尤其是部分城市推出了“限地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)”等管制政策后，房企拿地相對(duì)理性，土地市場(chǎng)也有明顯降溫，這對(duì)于抑制高地價(jià)有積極的作用。

        從地價(jià)角度來(lái)看，未來(lái)熱點(diǎn)城市有望進(jìn)一步回歸理性?？硕鹧芯恐行膱?bào)告指出，一方面是因?yàn)檎{(diào)控仍在收緊，在土地與商品房“雙限價(jià)”的基礎(chǔ)上，快速蔓延的“限售”政策進(jìn)一步降低了銷(xiāo)售預(yù)期；另一方面則是由于土地供應(yīng)增加，三季度的供應(yīng)預(yù)期上漲主要還是在熱點(diǎn)城市；再加之土地競(jìng)拍中限競(jìng)拍幅數(shù)、要求一次性對(duì)外出售等細(xì)則的限制，也在一定程度上緩解了土拍競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。從近期土拍市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，參與房企減少，競(jìng)拍熱度下降，競(jìng)價(jià)時(shí)間明顯縮短，以往的“封頂價(jià)”也不再是常態(tài)。

        嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年下半年，預(yù)計(jì)全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)模會(huì)進(jìn)一步加大，尤其是對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，在新房市場(chǎng)去庫(kù)存周期明顯偏低的情況下，土地供應(yīng)量會(huì)上升，這有助于房企拿地機(jī)會(huì)的增加。當(dāng)然，土地價(jià)格方面的資產(chǎn)泡沫依然需要警惕，各類(lèi)土地招拍掛市場(chǎng)的限制性措施會(huì)增加，包括設(shè)定土地成交價(jià)格上限、加大自持性用地配建力度、限地價(jià)后轉(zhuǎn)入限房?jī)r(jià)等內(nèi)容，都將有助于土地價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

        長(zhǎng)期制度性改革是關(guān)鍵

        從政策面來(lái)看，未來(lái)調(diào)控政策仍將從嚴(yán)執(zhí)行。張宏偉認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期還沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)時(shí)，政策面不可能出現(xiàn)松動(dòng)。預(yù)計(jì)2018年二季度之前調(diào)控政策很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，樓市調(diào)整的趨勢(shì)至少會(huì)延續(xù)到明年上半年。

        事實(shí)上，在調(diào)控政策上，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立料成主要方向。比如，在住房制度方面，也需實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)多元化發(fā)展，積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系。日前，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局首次掛出了兩幅土地用途為“租賃住房”的建設(shè)用地。

        交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，過(guò)去租房未能成為主流，關(guān)鍵原因還在于供給的缺失。住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)不及住宅銷(xiāo)售，而且租賃房源普遍呈現(xiàn)“小而散”的特征。因此，應(yīng)提高住房租賃市場(chǎng)的資本吸引力，從供給側(cè)源頭發(fā)展規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)，提供高品質(zhì)、規(guī)范化的服務(wù)。同時(shí)強(qiáng)化監(jiān)管，為住房租賃提供良好有序的市場(chǎng)環(huán)境。

        “租售并舉是趨勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有一些地塊會(huì)選擇‘租賃住宅’土地出讓方式?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，這需要控制好所在區(qū)域內(nèi)的比例。未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需更多政策保護(hù)租賃者權(quán)益，使得承租人的意愿和訴求得到足夠的重視，這樣才有助于租賃市場(chǎng)健康有序運(yùn)行。

        國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)畢吉耀認(rèn)為，除了長(zhǎng)期的制度性改革，比如住房制度改革、住房稅制改革、土地政策改革以及短期的限貸政策和行政性措施以外，區(qū)域政策和城鎮(zhèn)化政策可能也要順應(yīng)市場(chǎng)大勢(shì)。比如，加快三四線城市的發(fā)展，創(chuàng)造更好的就業(yè)機(jī)會(huì)和公共服務(wù)，就會(huì)分散很多壓力。此外，值得注意的是，調(diào)控不斷趨嚴(yán)對(duì)房企的影響也愈加明顯。一些大型房企已開(kāi)始調(diào)整戰(zhàn)略，中小房企的生存發(fā)展或更加艱難。