最高人民法院：城市居民購買集體土地使用權及地上房屋的合同原則上為無效合同

小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，未取得國有建設用地權屬證書，也未取得規(guī)劃、施工許可。根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！蹦敲崔D(zhuǎn)讓集體土地使用權用于非農(nóng)建設訂立的合同是否有效？城市居民購買集體土地上建設的“小產(chǎn)權房”訂立的合同是否有效？

通過檢索了近幾年最高法院的案例，均認為轉(zhuǎn)讓集體土地使用權用于非農(nóng)建設訂立的合同為無效合同，城市居民購買集體土地上建設的“小產(chǎn)權房”訂立的合同亦為無效合同。

有地方法院認定“小產(chǎn)權房”買賣合同為有效合同，或者認定“小產(chǎn)權房”糾紛不宜由法院直接審理，應先行由行政機關處理，裁定駁回當事人的起訴。但是即使認定“小產(chǎn)權房”買賣合同為有效合同，根據(jù)相關規(guī)定，房屋也不能辦理不動產(chǎn)登記，不能實際取得物權。

除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形外，城市居民購買建造在農(nóng)村集體所有土地上的房屋，違反了《土地管理法》“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”的強行性規(guī)定，因此房屋買賣合同無效。提醒大家切勿貪圖便宜購買“小產(chǎn)權房”，切勿直接購買集體土地使用權用于非農(nóng)建設。

2015年全國人大常委會審議通過了《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關法律規(guī)定的決定》，根據(jù)該決定，三十三個試點區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地使用權已可以入市交易。