（原標(biāo)題：時(shí)代觀察：中華企業(yè)出售資產(chǎn) 中小房企過冬不易）

時(shí)代商學(xué)院地產(chǎn)研究員  鄭琳

2019年，繼*ST海馬出售房產(chǎn)之后，行業(yè)里頻現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓出售的熱潮。6月18日，中華企業(yè)（600675.SH）發(fā)布公告稱，該公司通過上海聯(lián)交所出讓控股子公司上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“安亭置業(yè)”）70%股權(quán)，但截至公告期屆滿，仍未征集到意向受讓方。

時(shí)代商學(xué)院認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目會(huì)得到購(gòu)買者更多的青睞，而相對(duì)來說資產(chǎn)狀況一般甚至存在瑕疵的項(xiàng)目，在交易市場(chǎng)不免易受冷落，而且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上出售資產(chǎn)的熱潮涌現(xiàn)，這種現(xiàn)象或許僅是一個(gè)縮影。

出售瑕疵資產(chǎn)致使無人接手

圖 安亭置業(yè)面臨的法律訴訟和行政處罰情況

來源：天眼查，時(shí)代商學(xué)院整理

據(jù)公開資料顯示，安亭置業(yè)的主營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑工程、物業(yè)管理、五金交電、裝飾裝修材料和建材的銷售等。2017年度利潤(rùn)為4340萬元，營(yíng)業(yè)收入為11.98億元；截至2018年11月30日，公司所有者權(quán)益為3.49億元。值得注意的是，安亭置業(yè)近幾年面臨的法律訴訟不斷，大多是涉及商品房銷售合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、房屋買賣合同糾紛和金融借款合同糾紛等，甚至還受到過有關(guān)行政部門的處罰，如圖所示。

時(shí)代商學(xué)院認(rèn)為，出售的資產(chǎn)可能由于價(jià)格昂貴，性價(jià)比不高或者標(biāo)的公司自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盈利能力不佳等原因?qū)е聼o人接手?；蛟S由于中華企業(yè)出售的標(biāo)的公司存在法律訴訟和行政處罰等瑕疵問題，最終陷入無人接手的困境。

因此，依賴出售資產(chǎn)來改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況也并不是一帆風(fēng)順的，企業(yè)沒有競(jìng)爭(zhēng)力，在交易市場(chǎng)不免受到些許冷落，但就算項(xiàng)目本身沒有瑕疵問題，可能也不會(huì)盡快出手。因?yàn)殡S著宏觀調(diào)控的不斷深入和金融融資環(huán)境的進(jìn)一步收緊，房企發(fā)生并購(gòu)重組的案例正在逐步增加。

房企密集轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)常態(tài)

中華企業(yè)成立于1954年4月，是上海解放后經(jīng)政務(wù)院（國(guó)務(wù)院）批準(zhǔn)設(shè)立專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)。據(jù)國(guó)資委研究中心研究員周麗莎透露，今年年初，國(guó)資委對(duì)央企的負(fù)債率要求有所調(diào)整，包括對(duì)房地產(chǎn)、煤炭、有色金屬等去產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)，都做了負(fù)債要求，對(duì)前期負(fù)債偏高的企業(yè)會(huì)重點(diǎn)管控，例如中航工業(yè)就已明確提出要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在部分央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的背景下，可能由于國(guó)資委的去負(fù)債要求以及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)調(diào)整的原因，迫使中華企業(yè)出售部分項(xiàng)目資產(chǎn)來回籠資金。

另外，中小企業(yè)面臨融資難的現(xiàn)象也持續(xù)發(fā)酵，因而不得不通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來改善企業(yè)的現(xiàn)金流狀況?；浱┕煞菥褪且粋€(gè)例子。此前，粵泰股份（600393.SH）發(fā)布公告表示，為了緩解公司流動(dòng)性緊張及償還到期債務(wù)，公司向世茂房地產(chǎn)（00813.HK）出售部分項(xiàng)目資產(chǎn)，交易總對(duì)價(jià)約63.97億元。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提高，企業(yè)并購(gòu)重組或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)里的常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份以來，共有20多家房企進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括正式披露和預(yù)披露項(xiàng)目)。時(shí)代商學(xué)院認(rèn)為，房企頻頻出售項(xiàng)目資產(chǎn)的背后，一方面，房企迫于樓市“房住不炒”調(diào)控的壓力，欲通過剝離不良資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；另一方面，部分房企面臨現(xiàn)金流緊張以及巨額的償債壓力，欲通過出售資產(chǎn)來快速回籠資金。

剝離不良資產(chǎn)或許是房企出于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的部分原因。此前，華僑城曾轉(zhuǎn)讓一度出讓高負(fù)債的豐臺(tái)地王項(xiàng)目。據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目公司資產(chǎn)總計(jì)95.56億元，而負(fù)債竟高達(dá)98.32億元；首創(chuàng)置業(yè)曾出售四川首創(chuàng)遠(yuǎn)大公司的100%股權(quán)，該項(xiàng)目總資產(chǎn)5.77億元，總負(fù)債則為5.79億元，凈利潤(rùn)虧損6560萬元。

另一個(gè)重要原因，2019年是房企首個(gè)集中還債的高峰期。據(jù)公開資料顯示，2019―2021年是房地產(chǎn)債券的集中到期高峰，規(guī)模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。由于各類的債券集中到期，房企的償還壓力大，又紛紛發(fā)起融資，而遭遇融資不利的中小房企，往往成為股權(quán)出售的活躍分子。

時(shí)代商學(xué)院認(rèn)為，中華企業(yè)出售資產(chǎn)卻無人接手，可能一方面是由于標(biāo)的公司本身存在法律訴訟和行政處罰等瑕疵問題，另一方面是當(dāng)前行業(yè)普遍存在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的現(xiàn)象，致使受讓方有了更多的選擇。