7月份，中央有關(guān)房地產(chǎn)市場端和金融端政策及表態(tài)已超十余條，8月初，各地方樓市調(diào)控迎來新一輪加碼。

本輪熱點(diǎn)城市調(diào)控正呈現(xiàn)精細(xì)化和高頻化兩大典型特征，側(cè)重于執(zhí)行層面的微調(diào)，旨在完善房地產(chǎn)交易規(guī)則、封堵投機(jī)漏洞。聯(lián)系到7·23”住建部等8部門有關(guān)持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，以及“730”中央政治局會(huì)議等多重定調(diào)，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不但不會(huì)放松，而且還將全面持續(xù)收緊，更多三四線將納入監(jiān)控問責(zé)體系。

一、政策趨于高頻化

過去幾天，調(diào)控高頻化不僅體現(xiàn)在各城市之間，一日內(nèi)北京、成都和杭州三城連發(fā)，同時(shí)也表現(xiàn)在城市縱向調(diào)整，年內(nèi)東莞、上海、杭州等城市已發(fā)布多項(xiàng)調(diào)控內(nèi)容，從多個(gè)角度全面圍堵炒房漏洞，其中成都已經(jīng)出臺(tái)了6次新政，上海更是連番9次加碼。這些城市典型的特征是，城市內(nèi)部局部熱度高漲，部分城市地價(jià)上漲推升房價(jià)上漲預(yù)期，二手房市場熱度不減。同日發(fā)布樓市政策成都來看，2021年，成都房地產(chǎn)市場整體保持較高熱度，前7月商品住宅成交面積達(dá)到1006萬平方米，較2020年和2019年均增長超三成。上半年，成都“日光盤”數(shù)量占比達(dá)到22%。在房價(jià)上漲預(yù)期方面，成都首輪集中土拍同樣競爭激烈，超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持比例近20%。

二、熱點(diǎn)城市將迎二手房限價(jià)時(shí)代

自7月23日住建部8部門發(fā)文以來，跟進(jìn)升級(jí)調(diào)控的城市中，紹興、金華、東莞、衢州明確了建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，商業(yè)銀行嚴(yán)格按照發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格為上限發(fā)放二手住房按揭貸款。

至此，加入二手住房成交參考價(jià)格或指導(dǎo)價(jià)的城市已達(dá)11個(gè)。二手房市場正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場，“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”或?qū)⒊蔀榻酉聛碇攸c(diǎn)城市政策內(nèi)容的標(biāo)配。此外，年初以來，重點(diǎn)城市二手住宅成交熱度受學(xué)區(qū)房影響較大，接下來學(xué)區(qū)房將成為監(jiān)管重中之重。

目前來看，多城將二手房參考價(jià)納入政策內(nèi)容，也預(yù)示著二手住宅將進(jìn)入全面收緊階段，重點(diǎn)城市將迎來二手房限價(jià)時(shí)代，后續(xù)相關(guān)市場指導(dǎo)價(jià)會(huì)細(xì)化至區(qū)域板塊乃至單個(gè)小區(qū)。未來二手住宅成交量價(jià)持續(xù)火熱的城市及一二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重城市，將迎來“二手房指導(dǎo)價(jià)”時(shí)代。

三、調(diào)控更加精細(xì)化，金融監(jiān)管已成趨勢

近日來，重點(diǎn)城市樓市進(jìn)入新一輪密集調(diào)控周期，調(diào)控力度更大，內(nèi)容更加精細(xì)化，調(diào)控次數(shù)傾向于更高頻次，哪里有漏洞，“打補(bǔ)丁”式調(diào)控必然追上，精準(zhǔn)且打擊力度更強(qiáng)。

值得注意的是，多數(shù)城市政策內(nèi)容涵蓋加強(qiáng)金融監(jiān)管，無疑，這已成為本輪樓市調(diào)控的一大趨勢。比如金華、東莞，對(duì)于購房者而言，嚴(yán)格審查首付資金來源，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；對(duì)于房企而言，強(qiáng)化購地資金來源審查，確保購地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。

總的來看，房地產(chǎn)市場問責(zé)機(jī)制將不斷強(qiáng)化，重點(diǎn)監(jiān)測城市名單持續(xù)擴(kuò)容，更多房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)上漲過快的三四線城市將被納入監(jiān)管體系。