首套房貸利率七折優(yōu)惠現(xiàn)實市場需求南轅北轍

第一財經(jīng)日報 作者：林瑯

雖然央行文件再度強調(diào)個人住房貸款利率最低7折優(yōu)惠，然而市場反應(yīng)卻遠遠不及預(yù)期?！兜谝回斀?jīng)日報》記者昨日走訪了多家機構(gòu)，得到的反饋是“毫無變化”。據(jù)了解，目前上海各大銀行對于個人首套住房貸款的主流態(tài)度，仍然傾向采取8.5折優(yōu)惠。

　　中國人民銀行日前下發(fā)的一份文件，在市場中掀起軒然大波?！吨袊嗣胥y行關(guān)于下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知》(下稱《通知》)中明確指出，從2012年6月8日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，同時調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間。其中，關(guān)于個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限，“仍為基準利率的0.7倍”一條頗受關(guān)注。

　　“7折優(yōu)惠沒有被取消，所以這次文件也只是再度強調(diào)而已。”一位銀行業(yè)界人士解讀道。然而，記者詢問了上海多家金融機構(gòu)以及中介企業(yè)后卻發(fā)現(xiàn)，眾多購房者“望眼欲穿”的個貸首套房利率7折優(yōu)惠，依舊只是鏡花水月而已。

　　央行日前公布，自2012年6月8日起，一年期存貸款基準利率分別下調(diào)0.25個百分點。一時間，“銀根松動”的市場預(yù)期甚囂塵上。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉向記者計算了一筆賬，假設(shè)一套貸款100萬元的房產(chǎn)，在貸款年限20年的情況下，以基準利率折算，降息前每月月供支付7783元；降息后每月月供降為7633元，可少支出150元/月，20年可節(jié)省總支出利息35912元。

　　如果計算更為精確的話，仍以上述物業(yè)為例，按照個貸首套房利率8折優(yōu)惠計算，降息前每月月供6958元，降息后則每月減少113元至6845元。將降息前基準利率的月供數(shù)與降息后采取8折優(yōu)惠的月供數(shù)相比，可以發(fā)現(xiàn)每月月供差高達938元。

　　這樣進行比較的話，不難解釋市場對于個貸首套房利率優(yōu)惠的“渴望”心態(tài)為何如此迫切。然而，現(xiàn)實與市場猜測完全南轅北轍。“仍然是8.5折，現(xiàn)在連8折都沒有了。”一位專職貸款服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告知記者。

　　不僅是市場層面，這一現(xiàn)況亦在上海多家金融機構(gòu)中得到證實。究其原因，“基準利率已經(jīng)下降了，所以根據(jù)現(xiàn)有基準利率打8.5折，跟之前實行的基準利率打8折區(qū)別不大。”上述業(yè)內(nèi)人士解釋道。據(jù)悉，降息前5年以上基準利率7.05%，個貸優(yōu)惠8折后為5.64%；降息后5年以上基準利率6.80%，個貸優(yōu)惠8.5折后為5.78%。“一方面，銀行反應(yīng)也不會那么迅速；另一方面，究竟可以打折到什么程度，還是需要根據(jù)市場情況再做界定。”

　　利率市場化的趨勢，亦在《通知》中被重點提及。文件指出，各金融機構(gòu)可根據(jù)自身經(jīng)營狀況，自主確定實行存貸款利率浮動的具體水平和時機。除此之外，文件還要求各金融機構(gòu)在“做好存貸款利率監(jiān)測報備工作的同時，建立存款浮動情況的監(jiān)測制度”。金融機構(gòu)對此的反應(yīng)亦較為明確，“銀行受制于成本，恢復(fù)7折優(yōu)惠的可能性并不大。”多位銀行業(yè)界人士向記者表示稱。

　　上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，從上海上周成交相對活躍的項目情況來看，與今年最低點時相比，這些項目的成交均價皆有500~1000元/平方米的上升趨勢，平均漲幅大致在3%~5%。“從今年二季度開始，樓市政策和貨幣政策均有松動跡象，這使得開發(fā)商對于后市預(yù)期有所改變，購房者則容易由于‘看漲’心態(tài)而提前入市。”

　　不過，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認為，降息利好具有時間滯后性，但由于一系列市場利好措施形成疊加效應(yīng)，才導(dǎo)致剛性需求開始釋放，甚至造成6~8月間傳統(tǒng)“淡市不淡”的行情。他指出，“穩(wěn)增長”措施和房地產(chǎn)行業(yè)并沒有直接關(guān)系，開發(fā)企業(yè)資金面壓力還是持續(xù)存在的。“與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)，不如利用當(dāng)前政策微調(diào)‘刺激剛需’的時間窗口，及時降價跑量。”