跨越夢(mèng)想：房地產(chǎn)調(diào)控亟待體制性突破

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道    作者：張曉玲

中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)到現(xiàn)在，面臨一個(gè)微妙的節(jié)點(diǎn)。

　　接受本報(bào)記者采訪的學(xué)者、開發(fā)商人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前樓市已經(jīng)回暖，開發(fā)商的日子明顯比去年好過(guò)了。但對(duì)未來(lái)，他們大多不樂(lè)觀，或者說(shuō)，態(tài)度謹(jǐn)慎。

　　對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控和高房?jī)r(jià)的話題，探討已經(jīng)不限于行業(yè)本身。與往年的博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇不同，參會(huì)人士罕見地形成一個(gè)共識(shí)：即房地產(chǎn)調(diào)控與我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貨幣政策以及隨之產(chǎn)生的制度改革期待緊密相連。過(guò)去數(shù)年，寬松的貨幣政策以及長(zhǎng)期的低利率，支持了商品房市場(chǎng)的巨大套利機(jī)會(huì)，以及對(duì)于房?jī)r(jià)只漲不跌的神話般的預(yù)期，掩蓋了中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫破裂和硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，以至于經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉用“長(zhǎng)期有劫數(shù)”來(lái)形容房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)。

　　而這一切，除土地制度變革、破除“土地財(cái)政”依賴，以及政府職能轉(zhuǎn)變外，不可能有根本改變。

　　改革，迫在眉睫。

　　當(dāng)前調(diào)控的悖論

　　5、6月份，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象明顯，多個(gè)城市連續(xù)創(chuàng)下限購(gòu)后的成交新高。隨之而來(lái)的，是房?jī)r(jià)的上漲再度成為熱點(diǎn)話題，調(diào)控房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”的悖論再一次上演。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題涉及四個(gè)方面：土地、銀行、開發(fā)商、購(gòu)房者，其中開發(fā)商、購(gòu)房者是本輪政府調(diào)控的著力點(diǎn)。但只針對(duì)后兩者加力，難以有效控制房?jī)r(jià)，尤其是把推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的原因都?xì)w到投資與投機(jī)性購(gòu)房上，更是因果倒置。

　　與聶梅生相比，經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年的觀點(diǎn)更為一針見血?！跋拶?gòu)既不合理也不合法。侵犯了消費(fèi)者的權(quán)利，侵犯了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)?！痹S小年認(rèn)為，當(dāng)前的限購(gòu)政策是錯(cuò)誤的。與一般消費(fèi)品不同，投資品是由預(yù)期、供給和需求決定的，房子有資本增值的預(yù)期，當(dāng)前的限購(gòu)政策只打擊了當(dāng)前的需求，而不是增加未來(lái)的供給，人們對(duì)未來(lái)房子增值的預(yù)期絲毫沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)而改變。他建議取消限購(gòu)政策，代之以其他更為根本性、市場(chǎng)化的手段，來(lái)抑制高房?jī)r(jià)。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，在當(dāng)下，市場(chǎng)復(fù)蘇，但也只能稱之為“暖冬”，房地產(chǎn)業(yè)仍有短暫好運(yùn)：和工業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)凈利潤(rùn)水平相對(duì)穩(wěn)定；2012-2013年樓市溫和回暖、資金供求大致平衡；推出限購(gòu)限貸的替代政策尚不成熟；但房企庫(kù)存壓力仍然巨大，當(dāng)前在建工程45億平方米，而去存緩慢，銷竣比僅為1.1：1，違背以價(jià)換量的漲價(jià)并不可取。

　　貨幣和資金的推手

　　聶梅生認(rèn)為，房?jī)r(jià)上升的根本原動(dòng)力，是土地供給機(jī)制與市場(chǎng)需求不匹配，而貨幣政策的大幅寬松，長(zhǎng)期的低利率、負(fù)利率造成房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格上漲。在如此確定的套利機(jī)會(huì)面前，理性的人們會(huì)將貨幣資產(chǎn)置換為住宅資產(chǎn)，而且“晚買不如早買”、“租房不如買房”！

　　住建部政策研究中心主任秦虹在研究中發(fā)現(xiàn)，國(guó)房景氣指數(shù)共八個(gè)指標(biāo)，它們與房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中的銀行貸款增速、定金和預(yù)售款這兩個(gè)因素高度相關(guān)，尤其是銀行貸款增速，在2011年，由于銀行貸款增速的下降，國(guó)房景氣下滑到最低點(diǎn)。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也認(rèn)同，寬松貨幣政策和長(zhǎng)期低利率，是房?jī)r(jià)上漲的主要推手。

　　保守估計(jì)，三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率可向市場(chǎng)釋放人民幣流動(dòng)性超過(guò)1萬(wàn)億元，多家銀行將去年4季度上調(diào)的首套住房貸款利率逐步降為基準(zhǔn)利率，進(jìn)而又恢復(fù)為八五折優(yōu)惠。6月8日，央行三年來(lái)首次降息，并調(diào)整利率浮動(dòng)區(qū)間。初步估計(jì)降息以及利率優(yōu)惠，可提高居民住房支付能力超過(guò)10%。

　　在上述因素影響下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期升高，居民購(gòu)房意愿亦有所增加，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成筑底。央行2季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的居民比例較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)三個(gè)月打算購(gòu)房的居民比例較上季提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)，劉琳表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有根本轉(zhuǎn)向，仍是嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策，嚴(yán)控住房投資投機(jī)需求不放松。

　　不少分析人士?jī)A向于認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)大漲或大跌的可能性都不大。

　　去杠桿化任重道遠(yuǎn)

　　“應(yīng)該高度警惕房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的放大，去杠桿的政策應(yīng)是最有效的控制性政策?！鼻睾缰赋?，當(dāng)前穩(wěn)定政策預(yù)期至關(guān)重要，對(duì)住房市場(chǎng)抑制投機(jī)性需求的政策應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持不變，并明確支持合理住房需求本身是調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

　　許小年則從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，解讀房地產(chǎn)作為拉動(dòng)內(nèi)需的作用以及如何實(shí)現(xiàn)的路徑。他說(shuō)，房地產(chǎn)是可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，但現(xiàn)行調(diào)控所起到的作用相反。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全部目的是滿足消費(fèi)需求，買房是消費(fèi)，為什么要限制人們?nèi)ハM(fèi)呢？

　　許小年建議取消限購(gòu)和限貸政策。限購(gòu)一旦取消，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)新一輪的上漲行情，怎么辦？他建議同時(shí)推出新的改革措施，來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本措施是增加供給，特別是土地供應(yīng)，”他認(rèn)為，推進(jìn)土地制度的改革，考慮小產(chǎn)權(quán)房的合法化，甚至有必要放棄18億畝紅線，打破人們土地越來(lái)越稀缺的預(yù)期，改變土地目前由政府壟斷的現(xiàn)狀，讓土地由市場(chǎng)來(lái)配置。而這，也是包括聶梅生、任志強(qiáng)在內(nèi)諸多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。