這個(gè)時(shí)期，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，除了市場(chǎng)小步回暖的“好消息”，還有股權(quán)交易進(jìn)入活躍期、正趨高潮的“壞消息”。WIND資訊顯示，截至8月21日，已有72家上市房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)布了181個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，同比大增62.45%。

　　在這181個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，三分之一的轉(zhuǎn)讓交易標(biāo)的額在1億元以上，創(chuàng)下歷史高峰。8月22日，清科研究中心研究員周倜如在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，大額股權(quán)交易的成規(guī)模出現(xiàn)，說(shuō)明一些中型房企或大型房企的中型項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入股權(quán)交易市場(chǎng)，行業(yè)競(jìng)合正在走向新階段。

　　融資需求是根本原因

　　在股權(quán)交易的趨勢(shì)中，伴隨了房企的退出甚至死掉。近日，在媒體的反復(fù)猜測(cè)中，一家房企的非正?！八劳觥币驯蛔C明是事實(shí)。而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有中恒集團(tuán)（600525.SH）、天富熱電（600509.SH）、東方航空（600115.SH）、西部礦業(yè)（601168.SH）、江蘇舜天（600287.SH）、*ST酒鬼（000799.SZ）、金種子酒（600199.SH）等上市公司退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在這些上市公司的相關(guān)報(bào)告中，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，是被引用最多的兩大原因?！斑@些市場(chǎng)主體多是沖著地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤(rùn)而來(lái)，也會(huì)因?yàn)樨S厚利潤(rùn)的一去不復(fù)返而退出。”周倜如認(rèn)為。

　　在深圳市場(chǎng)，4月份幾乎是個(gè)分水嶺。此前一動(dòng)不動(dòng)的銷(xiāo)售在此后開(kāi)始小步回暖，更令業(yè)界看到希望。但正是在4月份，深圳的房企股權(quán)交易一度出現(xiàn)高潮。據(jù)深圳富通地產(chǎn)一位高級(jí)管理人士介紹，4月份之前，已有相當(dāng)數(shù)量的本土小型房地產(chǎn)企業(yè)出售股權(quán)退市，原因在于銀行融資被堵死，只能變現(xiàn)股權(quán)趁早離場(chǎng)。

　　4月份之后，樓市成交逐漸復(fù)蘇，加之貨幣政策的整體回暖，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了流動(dòng)資金方面的“滋潤(rùn)”，開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變。但這個(gè)過(guò)程中，倉(cāng)位太滿的地產(chǎn)公司仍面臨去化回款壓力，又要面對(duì)拿地的誘惑，于是開(kāi)始就具體項(xiàng)目的股權(quán)出讓有所動(dòng)作。

　　據(jù)周倜如追蹤研究，這是因?yàn)槌山换嘏旧霞性凇皠傂琛表?xiàng)目上，一些超大盤(pán)、豪宅盤(pán)，特別是中小型房企的此類(lèi)項(xiàng)目，造成其庫(kù)存及現(xiàn)金流受制，進(jìn)而制約其投融資的有效運(yùn)作。而且，這種狀況更容易發(fā)生在一線城市。

　　就某知名房企到處尋求股權(quán)出讓或合作的情況，前述富通地產(chǎn)人士經(jīng)過(guò)了解后分析認(rèn)為，“這才能看到潮退時(shí)究竟是誰(shuí)在裸泳。所謂龍頭房企，一樣難以抵抗融資需求的急劇變化之勢(shì)?！?/P>

　　隱秘的信托交易渠道

　　目前看來(lái)，股權(quán)交易趨于高潮的直接結(jié)果或?qū)⑹欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)集中度的提高，特別是大房企份額的明顯增加。除此之外，前述富通地產(chǎn)人士認(rèn)為，股權(quán)交易將向繼續(xù)執(zhí)行調(diào)控政策的二線、三線城市蔓延，這也符合此趨勢(shì)。

　　瑞銀證券7月底的一份研究報(bào)告認(rèn)為，如果調(diào)控政策依舊堅(jiān)挺，預(yù)計(jì)到2012年底，前14家上市房企的市場(chǎng)份額，將增長(zhǎng)至20%強(qiáng)。其中，萬(wàn)科這樣的龍頭房企將在規(guī)模及規(guī)模效益上繼續(xù)領(lǐng)跑。

　　不過(guò)，在股權(quán)交易的具體操作中，應(yīng)該較難看到這些大房企的身影?！按蠓科蟋F(xiàn)在基本上是低頭發(fā)展自己，不愿意站在輿論的風(fēng)口浪尖上?！鼻笆龈煌ǖ禺a(chǎn)人士表示，在深圳市場(chǎng)，借道信托是幾家大型房企開(kāi)展股權(quán)交易的隱秘通道。

　　“很多信托公司可能面臨保兌付的巨大壓力，但那些背靠房地產(chǎn)企業(yè)的信托公司卻在劇烈變化的市場(chǎng)中抓緊機(jī)會(huì)賺錢(qián)?！卑l(fā)源于北京的一家大型信托公司的業(yè)務(wù)拓展部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。

　　原因在于，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)出現(xiàn)之時(shí)，正是低價(jià)收購(gòu)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的好機(jī)會(huì)?！霸谛磐惺袌?chǎng)上，議價(jià)的空間更有彈性，因?yàn)樽谡勁凶郎系氖羌庇陔x場(chǎng)的信托公司，而不是視項(xiàng)目如生命的房地產(chǎn)公司?！边@位信托公司人士分析認(rèn)為。

　　去年以來(lái)，銀行信貸緊上加緊，信托平臺(tái)幾乎成為中小型房地產(chǎn)公司融資的不二選擇。“當(dāng)時(shí)，不少房地產(chǎn)公司以年化率15%、甚至17%的成本借助信托融資，中小型房地產(chǎn)公司與信托公司的議價(jià)能力很弱。隨著兌付高峰的來(lái)臨，那些本身?xiàng)l件不佳、開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)、抵押物不充分的項(xiàng)目，就成為股權(quán)交易的主要交易對(duì)象，也成了大型地產(chǎn)公司的并購(gòu)對(duì)象?！鼻笆龈煌ǖ禺a(chǎn)人士表示，這些項(xiàng)目如果是以股權(quán)形式“包裝”的，則意味著房地產(chǎn)商無(wú)法按時(shí)兌付后，信托公司將獲得項(xiàng)目所有權(quán)。

　　

　　在這場(chǎng)捕捉不良信托資產(chǎn)的機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中，資產(chǎn)管理公司、私募基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金一片廝殺，都在忙著找信托公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)信托不良資產(chǎn)。這其中，股東中有地產(chǎn)背景的信托公司，或者說(shuō)有自己信托平臺(tái)的房地產(chǎn)公司，占了最大的便宜。

　　據(jù)前述信托公司人士介紹，目前，一般的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目融資比例在40%左右。也就是說(shuō)，如果項(xiàng)目?jī)陡独щy，以4折收購(gòu)還是劃算的。對(duì)于上述兩類(lèi)公司，收購(gòu)未完成的廉價(jià)項(xiàng)目相當(dāng)于廉價(jià)擴(kuò)張。

　　在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)中，股權(quán)交易以信托交割的方式隱秘進(jìn)行，大量項(xiàng)目發(fā)生股權(quán)變更，不少中小型地產(chǎn)商由于資金回籠不暢而被大地產(chǎn)商曲線吞下?！笆袌?chǎng)在逐步回暖，即便當(dāng)時(shí)可能壞掉的項(xiàng)目也有機(jī)會(huì)復(fù)盤(pán)，所以，房企股權(quán)交易將愈演愈烈，這中間的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。”周倜如預(yù)測(cè)到。