外資在華投資最為悲情的當(dāng)屬素有“美國(guó)頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司(以下簡(jiǎn)稱“鐵獅門”)。日前，鐵獅門正在叫賣上?！暗赝酢报D這條商業(yè)信息最近在國(guó)內(nèi)外地產(chǎn)行業(yè)熱傳，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣48億元。

　　這塊地王是4年半前，鐵獅門以掛牌底價(jià)67.517億元收入囊中的新江灣城F地塊。業(yè)界認(rèn)為，鐵獅門的舉動(dòng)顯然具有非同尋常的意義，可以說(shuō)是外資從中國(guó)樓市大撤退的一個(gè)縮影。然而，鐵獅門卻聲稱，在中國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略不變，不會(huì)退出。

　　自2008年起，鐵獅門已在北京、上海、天津和成都4個(gè)城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局，至今仍未有明顯成效。日前上海地王轉(zhuǎn)讓之說(shuō)更是甚囂塵上，盡管鐵獅門對(duì)此否定，但同時(shí)表示不排除尋找合作方。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這或許亦是另一種退出方式，而沒(méi)有公開披露任何信息的北京等地的項(xiàng)目至今也是撲朔迷離。

　　就連華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)亦對(duì)此感嘆，“鐵獅門最受傷，每次都在最高潮時(shí)進(jìn)入就趕上低潮退出，何不堅(jiān)持到底？”

　　然而，鐵獅門卻在回復(fù)時(shí)代周報(bào)的聲明中表示，我們?cè)谥袊?guó)積極尋求更多投資機(jī)會(huì)，持續(xù)發(fā)展。

　　新江灣城前世今生

　　上海歷年來(lái)推出的最大一幅綜合用地、上海有史以來(lái)出讓總價(jià)最高的“地王”和美國(guó)最大的綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司之一等多個(gè)要素，注定了新江灣城F地塊的故事非同尋常。

　　2007年12月24日，新江灣城F地塊公開掛牌出讓，這幅包括辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)的規(guī)劃用地，占地達(dá)26.7萬(wàn)平方米，容積率3.37，總建筑面積90萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)67.517億元，是為歷年來(lái)推出的最大一幅綜合用地。

　　值得注意的是，彼時(shí)政府對(duì)于競(jìng)買主體的限制條件相當(dāng)苛刻：所開發(fā)建設(shè)的甲級(jí)綜合商辦項(xiàng)目不小于200萬(wàn)平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬(wàn)平方米商辦綜合項(xiàng)目建設(shè)和管理業(yè)績(jī)；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績(jī)；擁有和管理不小于500萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)；有開發(fā)世界級(jí)專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的建筑項(xiàng)目不少于100萬(wàn)平方米；獲得世界級(jí)專業(yè)綠色建筑機(jī)構(gòu)頒發(fā)的認(rèn)證等。同時(shí)，必須在2008年1月9日前繳納7億元的保證金。

　　彼時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)等眾多意向競(jìng)拍方，均被淘汰出局，不得不敗興而歸。唯一符合條件的，就是作為美國(guó)最大的綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司之一的鐵獅門。

　　實(shí)際上，在此之前，鐵獅門蟄伏上海已久，更是在上海成立鐵獅門總部，但一直在土地市場(chǎng)上沒(méi)有任何收獲。

　　早在2005年3月，鐵獅門就有意競(jìng)標(biāo)上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，該地塊出讓面積173.73畝，集商辦與娛樂(lè)用途為一體，但是最終由北京天鴻房地產(chǎn)與美國(guó)藍(lán)馬克娛樂(lè)集團(tuán)共同獲得。時(shí)隔一月，鐵獅門與香港萬(wàn)都集團(tuán)進(jìn)行談判，尋求共同開發(fā)上海襄陽(yáng)路服飾禮品市場(chǎng)所在地塊的可能性，孰料也是無(wú)功而返，該地最終由新鴻基地產(chǎn)競(jìng)得。

　　至2007年，鐵獅門開始募集房地產(chǎn)基金中國(guó)基金I號(hào)。這一年，在上海土地市場(chǎng)上不乏鐵獅門的活躍身影：鐵獅門參與競(jìng)拍上海黃浦區(qū)163街坊地塊，卻被蘇寧環(huán)球捷足先登，最終以44.04億元競(jìng)得，再次空手而歸。

　　2008年1月23日，作為唯一競(jìng)購(gòu)方，鐵獅門最終毫無(wú)懸念地以掛牌底價(jià)67.517億元將覬覦已久的上海新江灣城F地塊納入囊中。值得注意的是，鐵獅門高歌猛進(jìn)之勢(shì)在兩個(gè)月之后同樣在美國(guó)上演：鐵獅門參與了紐約西區(qū)地鐵上蓋項(xiàng)目哈德遜廣場(chǎng)的投標(biāo)，以10.54億美元總租金的投標(biāo)價(jià)奪標(biāo)。彼時(shí)，在大洋彼岸，美國(guó)房地產(chǎn)次貸危機(jī)風(fēng)暴已然在醞釀之中，而鐵獅門與雷曼和黑石的合作已悄然埋下了隱患。

　　2009年3月4日，鐵獅門將新江灣城F地塊項(xiàng)目正式命名為“尚浦領(lǐng)世”知識(shí)商務(wù)廣場(chǎng)，并舉辦了開工儀式，項(xiàng)目的總投資預(yù)計(jì)高達(dá)170.75億元。不過(guò)，時(shí)隔不久，該地塊即進(jìn)入擱淺狀態(tài)，傳聞四起，不乏轉(zhuǎn)讓或合作之說(shuō)。

　　其實(shí)，根據(jù)F地塊的招標(biāo)文件要求，該地要在簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》之日起兩年內(nèi)動(dòng)工，動(dòng)工建設(shè)后3年內(nèi)，競(jìng)得人必須完成F地塊內(nèi)總建設(shè)量的50%。然而，直至2010年11月22日，具備上海新江灣城項(xiàng)目一級(jí)土地開發(fā)背景的上海城投控股股份有限公司(600649.SH，以下簡(jiǎn)稱“城投控股”) 發(fā)布公告，下屬全資子公司置地集團(tuán)分別與鐵獅門集團(tuán)下屬7家公司簽署了《合資經(jīng)營(yíng)合同》及《產(chǎn)權(quán)交易合同》，以評(píng)估價(jià)格分別收購(gòu)其持有的滬風(fēng)、開古、建奇、康州、東榮、合庭、高泰7家公司各36%股權(quán)，總金額達(dá)26.61億元。

　　2011年6月22日，尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目正式舉行一期住宅項(xiàng)目的開工儀式。擱置近3年，其開發(fā)啟動(dòng)的轉(zhuǎn)機(jī)則被認(rèn)為是來(lái)自城投控股的介入。

　　然而，城投控股介入不過(guò)一年，鐵獅門轉(zhuǎn)讓新江灣城F地塊之說(shuō)再起，這再度將鐵獅門推向風(fēng)口浪尖。

　　高潮時(shí)進(jìn) 低潮時(shí)退？

　　“在中國(guó)最不成功的境外投資者大約要算鐵獅門了。北京國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]退出是首案，其后，每次都在最高潮時(shí)進(jìn)入就趕上低潮退出。為啥每次都不肯堅(jiān)持一下呢？”這是任志強(qiáng)對(duì)于鐵獅門的評(píng)價(jià)。

　　在鐵獅門回復(fù)時(shí)代周報(bào)的聲明中，鐵獅門亦將其業(yè)務(wù)布局歸為，“上海、天津、成都及蘇州項(xiàng)目”。不過(guò)，在天津和成都，鐵獅門的發(fā)展都是淺嘗輒止。2007年上半年，鐵獅門中國(guó)基金（巴巴多斯）有限公司進(jìn)入成都市場(chǎng)，收購(gòu)成都東大街板塊一棟大廈的在建工程。

　　2007年9月20日，鐵獅門再次以1440萬(wàn)元/畝的價(jià)格獲取成都市掛牌出讓的東大街7號(hào)、8號(hào)地塊，該地塊凈用地面積38.0075畝，建筑總面積為17.6萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資25億元。該項(xiàng)目由2008年9月開工建設(shè)，而目前7號(hào)地塊一期工程基本完工，8號(hào)地塊二期工程正在施工。盡管鐵獅門一度對(duì)外表示將采取“只租不售”的模式經(jīng)營(yíng)，但是據(jù)記者了解，目前其寫字樓部分已經(jīng)整售予平安集團(tuán)。

　　2008年，鐵獅門轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津，拿下天津和平區(qū)的成都道項(xiàng)目和南京路項(xiàng)目，其中成都道為2.2萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，引入百貨、購(gòu)物中心和超級(jí)市場(chǎng)等；而南京路項(xiàng)目規(guī)劃為4萬(wàn)平方米酒店、2.3萬(wàn)平方米零售商業(yè)、2萬(wàn)平方米辦公樓。不過(guò)，記者查閱諾亞財(cái)富針對(duì)鐵獅門人民幣基金的報(bào)告時(shí)，其中寫道：鐵獅門已于2011年出售了南京路地塊。諾亞財(cái)富為第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)，鐵獅門之后將與其在上海募集首只人民幣基金。

　　鐵獅門的進(jìn)退選擇，不過(guò)在一年之間。2010年10月19日，鐵獅門與天津新金融投資公司簽約合作投資開發(fā)于家堡金融區(qū)一期中的5個(gè)地塊，其中包括地標(biāo)雙塔建筑，開發(fā)總面積超過(guò)52萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開發(fā)投資總額超過(guò)60億元。值得注意的是，就是在此前后，鐵獅門在上海新江灣城地塊引入了城投控股，之后將天津南京路地塊出售。

　　鐵獅門的擴(kuò)張之勢(shì)，起于2008年，然而，亦是很快地收縮。尤其是在地產(chǎn)高峰期收購(gòu)物業(yè)的價(jià)格過(guò)高，其投資并不能覆蓋融資成本，主要是基于升值預(yù)期，這也使得鐵獅門成為這一年金融危機(jī)的直接受害者，旗下多個(gè)基金一度出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。其中，與雷曼的合作失敗，與黑石的合作亦弱化了鐵獅門一向引以為傲的基于地產(chǎn)基金模式的融資能力。

　　知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，鐵獅門只是想緩解一下資金鏈，并不等于要退出中國(guó)。

　　商業(yè)地產(chǎn)專家楊詠詩(shī)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“據(jù)我了解，現(xiàn)在是圍城狀態(tài)，在華外資三成想要進(jìn)來(lái)，七成想要出去，賣掉在華物業(yè)進(jìn)行套現(xiàn)?！?/P>

　　希望拓展更多項(xiàng)目

　　2008年，實(shí)際上是鐵獅門在中國(guó)區(qū)域大肆擴(kuò)張的一年，彼時(shí)，鐵獅門對(duì)外公開已完成在上海、北京、天津和成都四城市的戰(zhàn)略布局。然而，進(jìn)退之間，已不復(fù)當(dāng)年布局之初的藍(lán)圖。

　　早在2005年，鐵獅門就已聯(lián)手美國(guó)投資公司GSC Partners組建房地產(chǎn)投資公司，雙方分別占60%和40%。其中，鐵獅門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，GSC負(fù)責(zé)資金籌集并提供技術(shù)指導(dǎo)，雙方計(jì)劃籌資5億美元在上海和北京開發(fā)高端商業(yè)和住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)3-4年內(nèi)開發(fā)46.5萬(wàn)-92.9萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓和豪華公寓樓。

　　事實(shí)上，鐵獅門在北京闖蕩已久。2008年4月，傳聞鐵獅門進(jìn)軍北京，與某高校達(dá)成合作，然而至今亦未見(jiàn)任何披露信息。在鐵獅門在上海、北京、天津和成都4個(gè)城市的戰(zhàn)略布局中，其中則是將“北京金融商務(wù)區(qū)E04地塊合作項(xiàng)目”列入其中，但是至今也未有任何下文。

　　記者查閱其境內(nèi)管理架構(gòu)發(fā)現(xiàn)，北京和天津?yàn)橥晦k事處統(tǒng)管。

　　“鐵獅門在蘇州低腰秋褲的對(duì)面還有一個(gè)承諾要堅(jiān)守。”在鐵獅門作出“鐵獅門公司始終堅(jiān)定對(duì)上海新江灣項(xiàng)目的承諾”的聲明時(shí)，一名上海銀行人士如是評(píng)價(jià)道。

　　在蘇州的金雞湖畔，大型商業(yè)綜合體相繼進(jìn)駐蘇州工業(yè)園區(qū)之際，鐵獅門早已悄然落子，這是鐵獅門繼成都、上海、天津之后正式進(jìn)軍的第4個(gè)城市。

　　2012年5月2日，鐵獅門宣布，封閉首個(gè)完全由中國(guó)投資者組建的人民幣房地產(chǎn)基金，該基金總額高達(dá)12億元，將用于收購(gòu)蘇州兩宗土地，開發(fā)大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　這兩個(gè)項(xiàng)目共占用蘇華路上的兩個(gè)地塊，位于蘇州工業(yè)園區(qū)，沿金雞湖西岸的蘇州中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，包含兩棟集辦公樓、商場(chǎng)與豪華住宅于一體的建筑，總面積達(dá)11.43萬(wàn)平方米。

　　與鐵獅門在中國(guó)的其他項(xiàng)目相比，蘇州項(xiàng)目顯然無(wú)法媲美。其獨(dú)特之處在于，這是鐵獅門在中國(guó)募集的首個(gè)人民幣基金投資項(xiàng)目。

　　該基金啟動(dòng)于2011年10月，就是從啟動(dòng)募集到基金封閉，經(jīng)歷了1年時(shí)間。這只完全由中國(guó)投資者組建而成的基金，除了一家央企投入部分資金之外，核心資金主要來(lái)自華寶信托。

　　鐵獅門聯(lián)席首席執(zhí)行官徐杰儒和徐瑞柏表示：“該基金的成功設(shè)立可謂是中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展道路上的重要分水嶺。此外，項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的日益改善令我們堅(jiān)信，現(xiàn)在正是在當(dāng)?shù)亻_發(fā)頂級(jí)物業(yè)項(xiàng)目，滿足世界一流租戶需求的最佳時(shí)機(jī)?！?/P>

　　“我們?cè)谥袊?guó)積極尋求更多投資機(jī)會(huì)，持續(xù)發(fā)展，希望在其他更多城市中拓展開發(fā)項(xiàng)目”，鐵獅門在回復(fù)時(shí)代周報(bào)的聲明中表示，“我們對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期展望表示樂(lè)觀，同時(shí)我們也相信，目前是繼上海、天津、成都及蘇州項(xiàng)目之后，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)的適當(dāng)時(shí)機(jī)。”

　　截至目前，鐵獅門在中國(guó)共擁有逾175萬(wàn)平方米的開發(fā)項(xiàng)目。