國慶八天長假與樓市傳統銷售旺季“金九銀十”交匯。以“剛需”為主的二三線城市的購房者觀望持續(xù)，加上開發(fā)商對二三樓市前景的樂觀判斷并加速布局，一些中小城市房地產市場已經面臨高庫存風險。業(yè)內人士表示，開發(fā)商未來還需要“以價換量”，同時提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務。

　　“銀十”開局：促銷多觀望依舊

　　“十一”長假是房地產市場傳統的銷售和看房旺季，連日來，記者在太原市多家售樓中心了解到，不少市民利用假期看房、選房，開發(fā)商們也在十月推出了不少優(yōu)惠促銷吸引人氣。

　　位于太原市太榆路一處在建樓盤，記者看到9棟七層住宅樓已經初具規(guī)模，置業(yè)顧問張先生告訴記者，該樓盤“十一長假”期間不論戶型、樓層每套住房每平方米售價均為3850元，由于住宅即將封頂而且假期優(yōu)惠力度增大，售樓部每天看房客流保持在40組以上。太原市塢城南路一家售樓部的置業(yè)顧問楊琴告訴記者，國慶長假期間，從購房者交定金當天至7日假期結束，購房總價每天優(yōu)惠1000元，節(jié)后至10月20日開盤還有較大的折扣優(yōu)惠。

　　盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多，售樓部人氣也日漸旺盛，但是多數購房者的觀望情緒未能讓“高人氣”轉為“高成交”。在山西財經大學附近的一家售樓部，記者了解到這里每天登記的咨詢顧客均達到50位以上，但其中真正交訂金買房的非常少。采訪中，不少置業(yè)顧問表示，太原樓市“金九”平淡收場，而“銀十”開局觀望情緒依舊較濃。

　　事實上，購房者的觀望在不少二三線城市普遍存在。武漢市房管局數據顯示，從10月1日到10月4日 ， 武 漢 新 建 商 品 住 房日 成 交 量 分 別 為2 2 7、229、208、175套。日均成交量不足210套，不及7月份日均450套成交量的一半，為半年來日均成交量最低點。青島樓市十月慘淡開局，數據顯示，截止10月5日，該市國慶假期住宅總成交361套，不如9月末一天的成交量。濟南市在國慶長期間，住宅的成交量總體下降趨勢，除了首天中秋成交過50套，其他幾天成交一直低位徘徊，最低的一天成交量僅12套。

　　“剪刀差”致二三線樓市庫存壓力增大

　　業(yè)內人士表示，不少房地產企業(yè)加快布局二三線城市，而隨著房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了一個“剪刀差”，二三線城市將面臨更大高庫存風險。

　　山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強表示，太原市為例，今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源，說明開發(fā)商對“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來的問題是二三線以剛需為主，而開發(fā)商一味地推盤會導致市場供大于求，房地產將面臨高庫存壓力，不利于房地產健康發(fā)展。

　　上海房地產研究院研究報告顯示，今年9月份，該機構監(jiān)測的20大典型城市中，有14個城市庫存量出現環(huán)比增長，其中丹東的庫存環(huán)比增長最快，為15.3%。截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米，與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。

　　上海房地產研究院研究員嚴躍進認為，受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響，住宅新增供應量與銷售量出現了一個“剪刀差”。

　　具體來說，一方面從房地產企業(yè)來看，房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統的營銷旺季，一些房企采取了“以價換量”的營銷策略，推盤力度加大，以期提高銷售量。同時，部分房企受困于趨緊的資金面，也希望在本期加大推盤力度，從而提高銷售水平、加快資金回籠。

　　另一方面，購房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國家樓市持續(xù)調控的影響，很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹慎與理性。盲目入市的動機削弱，購房者以觀望的心態(tài)來對待本輪樓市?！巴静煌钡氖袌鎏卣鞯玫搅梭w現，住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。

　　此外，也有業(yè)內人士表示，部分房企布局中小城市對當地市場判斷過于樂觀，加上地方政府的賣地沖動也將進一步加重庫存。

　　“以價換量”和“品質制勝”搶占市場

　　業(yè)內人士表示，往年被開發(fā)商寄予厚望的“金九”平淡收場，開發(fā)商在“銀十”會通過各種促銷手段吸引人氣。業(yè)內人士預計，目前已經開始的開發(fā)商大肆拿地，會促其加大回籠資金的力度以保持優(yōu)良的現金流，未來可能仍會采取快速“跑量”的方式，對短期樓市的成交將起一個助推作用，但開發(fā)商還需要通過價格優(yōu)勢提升銷量。

　　在耿曄強看來，今年以來不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業(yè)的剛需刺激，樓市“紅五月”“紅六月”的出現是部分剛需的恐慌性購房需求，而這種局面今年難以再現。他認為，目前二三線城市庫存高企、樓市調控嚴厲，房地產市場不具備大幅反彈的條件基礎。開發(fā)商不要對二三線樓市盲目樂觀，后市還需要“低價跑量”，10月份二三線樓市的成交量能否走高，仍要看“剛需”出手與否。

　　從購房者方面來看，業(yè)內人士分析認為樓市經過了幾輪調控，加上當前調控不放松，讓購房者看到房價還有下降空間，所以不少“剛需”會持幣觀望。未來開發(fā)商還需拿出“真金白銀”讓利購房者，否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當地一家房地產商表示，二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖，開發(fā)商仍應堅持“以價換量”策略，盡快回籠資金，堅持去庫存以降低自身資金風險。

　　此外，部分開發(fā)商認為，做房地產單靠土地增值創(chuàng)造價值的道路已經遇到發(fā)展瓶頸，未來房地產企業(yè)需要靠產品質量、服務不斷提升來贏得市場，除了住宅本身質量外，改變地產“重建設、輕服務”格局，開發(fā)商提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務，這對未來搶占市場非常重要。