當(dāng)全國(guó)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“回暖”聲中進(jìn)入2013年的時(shí)候，有兩個(gè)地方的樓市卻傳出了不同的聲音，一個(gè)是海南，另一個(gè)則是常州。海南樓市在上世紀(jì)90年代的那波房地產(chǎn)泡沫破滅，至今依然對(duì)中國(guó)樓市有很強(qiáng)的警示意義，而2010年建立在“國(guó)際旅游島”熱潮中的樓市量?jī)r(jià)狂升，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)正在顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)高、庫(kù)存壓頂?shù)葐?wèn)題被爆出，用當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，當(dāng)下海南樓市正處于房?jī)r(jià)的理性回歸階段。而常州，則是典型的三線城市，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但由于常住人口有限，導(dǎo)致該市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，與前幾年的大規(guī)模開(kāi)發(fā)形成鮮明對(duì)比，同樣面臨著庫(kù)存壓頂?shù)默F(xiàn)狀，不過(guò)在長(zhǎng)三角城市群中并不算高的房?jī)r(jià)，則使常州的樓市看上去沒(méi)有那么危險(xiǎn)。

　　較大的庫(kù)存壓力

　　近日，一則海南樓市泡沫破裂、潛在供應(yīng)量需消化十年的報(bào)道，一時(shí)間將海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)推上風(fēng)口浪尖。文中所引用的一億平方米以上的潛在供應(yīng)量，以及銷(xiāo)售受困后當(dāng)?shù)貥潜P(pán)價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈的描述，再加上網(wǎng)絡(luò)媒體在標(biāo)題方面的助推。崩盤(pán)、庫(kù)存壓頂、泡沫破裂等十分具有爆炸力的詞，被加諸海南樓市。

　　這些報(bào)道迅速引發(fā)海南省相關(guān)部門(mén)的回應(yīng)，海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬(wàn)平方米，而并非之前報(bào)道的過(guò)億平方米。報(bào)道中所引用的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定的重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有形成實(shí)際潛在供應(yīng)。海南省副省長(zhǎng)陳志榮也公開(kāi)表示，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫，而且隨著國(guó)際旅游島建設(shè)的穩(wěn)步推進(jìn)和新建西環(huán)線高速鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好，要對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有信心。

　　那么，海南樓市的現(xiàn)狀到底怎樣?銷(xiāo)售量和房?jī)r(jià)走勢(shì)處于怎樣的狀態(tài)?是否達(dá)到了泡沫破裂的情況?帶著這些問(wèn)題，新金融記者采訪了海南樓市的相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　關(guān)于海南樓市庫(kù)存要消化十年的報(bào)道，來(lái)源于海南克爾瑞公布的一份市場(chǎng)報(bào)告。該報(bào)告顯示，海南18個(gè)市縣未來(lái)三至五年，包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積880萬(wàn)平方米計(jì)算，未來(lái)十年內(nèi)，不再增加新的樓盤(pán)立項(xiàng)，這些庫(kù)存也難以消化完畢。

　　不過(guò)海南克爾瑞總經(jīng)理王路在接受記者采訪時(shí)表示，部分媒體在傳播信息時(shí)對(duì)上述數(shù)據(jù)有誤讀?！笆紫群Ｄ喜⒉淮嬖跇鞘信菽茰绲恼f(shuō)法，當(dāng)下只是海南房?jī)r(jià)在庫(kù)存壓力下的理性回歸。其次是很多人把潛在供應(yīng)當(dāng)成了庫(kù)存，潛在供應(yīng)指開(kāi)發(fā)商和政府已經(jīng)簽訂出讓協(xié)議的土地的總可見(jiàn)面積，包含開(kāi)發(fā)商和政府間的購(gòu)地意向、未來(lái)可開(kāi)發(fā)的總面積，和已上市的庫(kù)存量是兩個(gè)概念，拿到預(yù)售證未售出的才是庫(kù)存。我們數(shù)據(jù)中夠銷(xiāo)售十年的是潛在供應(yīng)量。”王路表示。

　　不過(guò)王路也承認(rèn)，雖然部分媒體在報(bào)道和傳播海南樓市庫(kù)存現(xiàn)狀時(shí)有夸大成分，但海南樓市目前確實(shí)存在較大庫(kù)存壓力。根據(jù)海南克爾瑞的統(tǒng)計(jì)，海南目前庫(kù)存去化時(shí)間最長(zhǎng)的是陵水，需要101個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，?？诘膸?kù)存去化周期也長(zhǎng)達(dá)50個(gè)月，而三亞的去化周期最短，在20個(gè)月左右。“我們統(tǒng)計(jì)庫(kù)存去化時(shí)間時(shí)，是以當(dāng)前庫(kù)存量除以之前13個(gè)月的平均銷(xiāo)售量，而2012年海南是受調(diào)控影響很?chē)?yán)重的區(qū)域，特別是上半年的月銷(xiāo)售量很低，造成它的庫(kù)存去化時(shí)間的比值很大。”王路表示。

　　去庫(kù)存依然是主題

　　在庫(kù)存壓力下，當(dāng)全國(guó)其他區(qū)域房?jī)r(jià)在四季度開(kāi)始出現(xiàn)反彈趨勢(shì)的時(shí)候，海南房?jī)r(jià)卻是一片打折聲。在庫(kù)存壓力最大的陵水板塊，2012年底一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)出了帶裝修8800元/平方米起價(jià)的價(jià)格，而同時(shí)期周邊項(xiàng)目的房?jī)r(jià)普遍在13000元/平方米以上。位于海口西海岸的海長(zhǎng)流項(xiàng)目，也以7068元/平方米起價(jià)開(kāi)盤(pán)，與周邊15000-20000元/平方米的主流價(jià)格相比下降明顯。

　　海南中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)研究主任付澤龍對(duì)記者表示，海南當(dāng)前房?jī)r(jià)的下行，是在為2010年那波過(guò)于瘋狂的房?jī)r(jià)暴漲行情“還賬”?！?SPAN lang=EN-US>2010年國(guó)際旅游島概念出來(lái)后，全國(guó)性大房企和炒房者涌至海南，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，一線海景土地資源消耗殆盡，炒房者的入場(chǎng)加劇了房?jī)r(jià)的快速上升，導(dǎo)致那段時(shí)間海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)被過(guò)度開(kāi)發(fā)?！备稘升埍硎?，正是那時(shí)候的過(guò)度開(kāi)發(fā)，使海南樓市當(dāng)下面臨庫(kù)存壓頂?shù)默F(xiàn)狀。作為一個(gè)依靠外地購(gòu)房者的投資性需求為主的樓市，海南樓市在整體經(jīng)濟(jì)增速下滑的大背景下，面臨的現(xiàn)狀則更為嚴(yán)峻。來(lái)自海南省房協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2006年、2007年和2008年，海口島外購(gòu)房者比例達(dá)到45%，三亞的比例更是高達(dá)75%。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀表示，海南房地產(chǎn)第一次崩盤(pán)緣于海南旅游未進(jìn)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)冒進(jìn)，如果此次再次崩盤(pán)，則說(shuō)明中國(guó)最具吸引力的休閑與旅游地產(chǎn)無(wú)法吸引到足夠的資金。本地居民收入無(wú)法左右海南房地產(chǎn)價(jià)格，全國(guó)剩余流動(dòng)資金量以及海南的吸引力才是確定海南房?jī)r(jià)的依據(jù)。

　　不過(guò)隨著2012年末傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，海南樓市的成交量正在回升。“每年的11月到第二年的3月，是海南樓市的傳統(tǒng)旺季，因?yàn)檫@是北方客戶集中來(lái)海南過(guò)冬的時(shí)期，這時(shí)候成交量會(huì)明顯回升，我們稱之為氣候型剛需。”王路表示，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)策略以及傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，也使海南樓市成交量從2012年年末開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，剛剛過(guò)去的2012年12月份同比上升在20%左右。而他預(yù)計(jì)2013年只要房?jī)r(jià)穩(wěn)定，成交量也將持續(xù)穩(wěn)定回升。

　　來(lái)自中 國(guó) 指 數(shù) 研 究 院的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年海口商品住宅成交面積229.94萬(wàn)平方米，同比2011年上升106%，三亞2012年商品住宅成交面積91.5萬(wàn)平方米，同比下降12%。不過(guò)?？诋?dāng)年的成交均價(jià)為8499元/平方米，同比下降14.3%，三亞為24367元/平方米，同比上漲14.7%。海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，一是因?yàn)楹？谑呛Ｄ仙儆械木哂幸欢▌傂璧陌鍓K，房?jī)r(jià)的下行和成交量的上升與全國(guó)多數(shù)地區(qū)走勢(shì)一致，而三亞則是典型的外來(lái)人口投資需求占絕對(duì)主導(dǎo)的板塊，加上資源稀缺和供應(yīng)有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，成為海南唯一一個(gè)價(jià)格上升的板塊，同時(shí)成交量略降。

　　“海南樓市的一大特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其他剛需為主的地區(qū)，開(kāi)發(fā)周期大都在一年左右，而海南很多樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)周期普遍在四年以上，對(duì)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)菢O大考驗(yàn)?！备稘升埍硎荆噪m然成交量有所回升，但與龐大的庫(kù)存相比，開(kāi)發(fā)商依然面臨很大壓力，去庫(kù)存依然是海南樓市2013年的主題，海南樓市也將迎來(lái)一輪房?jī)r(jià)的“理性回歸”。

　　“在很多區(qū)域沒(méi)有配套支撐、很多政策配套還沒(méi)有落地的情況下，之前的價(jià)格上升是虛漲，擠泡沫是必要的，將更有利于海南樓市未來(lái)的健康發(fā)展?！蓖趼繁硎?，海南樓市的未來(lái)，則是由當(dāng)前以開(kāi)發(fā)住宅為主的“旅游地地產(chǎn)”，向真正的“旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變，使項(xiàng)目具有更完善的配套，將主要精力放在長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，而不僅僅是短期的賣(mài)房子。

　　常州樓市供應(yīng)過(guò)剩

　　與以外地投資性需求為主的海南類(lèi)似，位于江蘇的三線城市常州近日也因其高庫(kù)存情況成為輿論熱點(diǎn)。據(jù)央視報(bào)道，截至2012年12月末，常州全市商品房可售余量為1360.26萬(wàn)平方米，同比上升12.84%，刷新了2008年的最高紀(jì)錄。按照2012年的月度成交平均水平計(jì)算，常州全部的商品房庫(kù)存量需消化20.9個(gè)月，而住宅則需要14.18個(gè)月才能消化完。

　　而據(jù)常州克爾瑞統(tǒng)計(jì)，在2012年4月份的時(shí)候，常州樓市的庫(kù)存量約為536.28萬(wàn)平方米。到了6月份，常州的庫(kù)存上升為約783萬(wàn)平方米，下半年以來(lái)常州樓市庫(kù)存量的上升趨勢(shì)明顯。供應(yīng)方面，據(jù)三六五地產(chǎn)家居網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年常州預(yù)計(jì)有超過(guò)650萬(wàn)平方米的房源上市。雖然根據(jù)常州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2012年常州樓市全年賣(mài)出75771套房，銷(xiāo)售面積達(dá)795.75萬(wàn)平方米，同比上升25.52%，但是庫(kù)存壓力依然使當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商面臨較為嚴(yán)峻的形勢(shì)。

　　常州目前較大的庫(kù)存壓力，與其近些年加速城市開(kāi)發(fā)、土地出讓面積大增有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年常州土地市場(chǎng)成交地塊只有37幅，至2010年成交地塊即增加到204幅，2011年也成交了195幅地塊，土地市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，為常州樓市持續(xù)的高供應(yīng)提供了基礎(chǔ)。不過(guò)常州本地戶籍人口的購(gòu)房需求，卻難以與持續(xù)增長(zhǎng)的高供應(yīng)量相匹配。據(jù)常州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年年末該市戶籍人口為360.8萬(wàn)，過(guò)去十年間常州市戶籍人口共增加19.3萬(wàn)，平均每年增長(zhǎng)約1.93萬(wàn)。“不過(guò)更重要的一點(diǎn)是，常州本地很多戶籍人群，經(jīng)過(guò)之前的拆遷、城中村改造等，普遍并不缺房，并沒(méi)有特別強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)需求?！碑?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，而這也是常州房?jī)r(jià)在蘇南周邊城市中并不算高的重要原因。

　　常州市房管局在回應(yīng)所謂“鬼城”時(shí)表示，常州目前并沒(méi)有出現(xiàn)如鄂爾多斯、溫州等地的房?jī)r(jià)腰斬、項(xiàng)目大面積停工、銷(xiāo)量大幅下降等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跡象，雖然供應(yīng)量和庫(kù)存量略高，但正是充足的土地供應(yīng)和住房供應(yīng)，才能使常州房?jī)r(jià)保持在相對(duì)合理的價(jià)位，使大部分市民能夠買(mǎi)得起房。如果供應(yīng)量和庫(kù)存量大幅下降，房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)快速上漲，與政府調(diào)控的初衷是不符的。

　　常州大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)常州樓市的前景抱有信心，常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)韓強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)表示，庫(kù)存偏高的問(wèn)題近幾年在常州樓市一直存在，并不僅僅是2012年的問(wèn)題。“不過(guò)常州的庫(kù)存中很多都是多年前的無(wú)效供應(yīng)，大部分是開(kāi)發(fā)企業(yè)自持的商業(yè)、車(chē)庫(kù)和辦公等物業(yè)，去掉之后剩余的庫(kù)存量并沒(méi)有那么可怕?！表n強(qiáng)表示，隨著買(mǎi)賣(mài)雙方更加理性地看待供應(yīng)和銷(xiāo)售狀況，2013年常州樓市的庫(kù)存情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

　　常州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年常州商品房成交均價(jià)為6969元/平方米，同比下降7.30%?！俺Ｖ莘?jī)r(jià)的下降，緣于剛需項(xiàng)目的打折促銷(xiāo)，而一些中高端項(xiàng)目，銷(xiāo)售得并不理想，一些新區(qū)不顧本地需求過(guò)度開(kāi)發(fā)，存在著一定的泡沫隱患。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，與2009年不同，中國(guó)樓市目前正承受著雙重危機(jī)，一方面，一線城市因供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力再現(xiàn);另一方面卻是三四線少部分城市面臨著供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。而這種雙重風(fēng)險(xiǎn)，將長(zhǎng)期伴隨中國(guó)樓市。