摘要：

17號文是措辭嚴厲、詳細全面的地產(chǎn)調(diào)控工作通知，市場不應(yīng)過于關(guān)注焦點的住房個人所得稅，而忽視了其他頗有新意、成效的政策。

措施涵蓋不僅有住宅差價個稅，還有限購統(tǒng)一且從嚴、二套房貸認定標準從嚴且首付利率可提高，囤地囤房者禁止買地、融資等諸多政策。

我們認為此次政策將限制投資投機及部分改善性需求，對于整體銷量將產(chǎn)生負面影響，銷量可能存在1-2 個季度的調(diào)整期。

有別于市場觀點，我們不認為該政策將導致行業(yè)性二手房量價大跌、一手房量價上漲。因為17 號文不僅有所得稅按20%征收，還有限購、限貸加嚴等配套措施、房產(chǎn)稅推廣，同時還要求嚴格落實限價。

對開工投資的影響：將受負面影響，負面程度預(yù)計小于地產(chǎn)銷售，具體程度待進一步觀察。原因在于開發(fā)商觀望情緒也將上升。維持年初我們預(yù)測的2013 年房地產(chǎn)投資增速16.5%，新開工增速10.4%，因預(yù)測時已考慮到13 年地產(chǎn)政策風險比12 年市值上升，暫不調(diào)整。

對不同需求的影響：將抑制改善、投資投機，仍明確鼓勵剛需，對于以中小戶型為主的開發(fā)商影響?。粚⒁种谱≌?，商業(yè)環(huán)境較寬松；將抑制二手房，一手房沖擊偏小，需求偏弱區(qū)域的一手房影響更大。

對開發(fā)商的影響：有利于龍頭企業(yè)市場份額的提升，可以獲得相對低廉的土地、在資金、審批等將得到支持等；將抑制小開發(fā)商。

對于購房者：投機投資炒房暴富的時代逐步進入尾聲。投資商品住宅也將講究長期價值投資。

關(guān)于住宅出售個人所得稅：我們認為按照國際慣例和支持剛需的基本原則，住宅個稅存在一定的豁免的可能性較大，如國稅總局過往明確發(fā)文的“滿五年唯一”住房出售免個稅；諸如國際上慣例的根據(jù)持有物業(yè)時間的長短進行一定的豁免也相對更人性化，更易被接受。

后續(xù)政策：預(yù)判部委將出臺相關(guān)細則，而大家焦點的住宅出售所得稅的相關(guān)疑問將得到解答；主要城市將出臺房價控制目標和政策落實的細則；部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關(guān)具體措施。

對股價影響：繼續(xù)維持1 月以來對地產(chǎn)板塊謹慎的觀點，短期板塊仍將承受壓力。但此次調(diào)整更有利于年內(nèi)或中期龍以頭地產(chǎn)股為代表的板塊趨勢性投資機會。此次政策有利于銷量回落、價格平穩(wěn)，降低進一步政策的壓力，行業(yè)中期迎來趨勢性投資機會可能性加大。