新“國五條”近日出臺，其中關鍵內容在于對二手房過戶征收20％的個稅，這對房地產市場運行和房價將產生怎樣的影響？筆者從時間、區(qū)位和新房/存量房三個角度，對價格總量和結構的變化進行簡要分析。

　　對新房價格的影響：微升。

　　這里所指的新房價格，是指國家統(tǒng)計局發(fā)布的重點城市商品住宅成交價格。個稅新政對此影響不大。這是由統(tǒng)計局房價統(tǒng)計方法所決定的，統(tǒng)計局的商品住宅成交價格中，既不覆蓋二手房價格的變動，也不體現(xiàn)統(tǒng)計期內新房位置、品質的變動。但二手房交易更顯困難，對新房的短期銷售是有利的。

　　對存量房網簽價的影響：幾無影響。

　　存量房交易中，涉及的價格有：掛牌價，即賣方所出的要價；個稅會導致掛牌價的顯著上升，但個稅負擔能否通過提高掛牌價進而提高實際成交價，并轉嫁給買方，是不確定的。實際成交價：短期看，個稅政策將導致二手房交易量縮價穩(wěn)，但中期看，影響會趨于消失。網簽價：住建部門可接受過戶的最低網簽申報價格，這個價格是納稅和申請貸款的基準價。此價往往明顯低于掛牌價和實際成交價，網簽價在個稅新政后將維持穩(wěn)定。

　　對新房實際總體價格的影響：短漲長平。

　　從短期看，新政使得二手房的交易環(huán)節(jié)稅費大幅上升。目前二手房交易需交納營業(yè)稅、契稅、中介費和老個稅，總的稅費負擔約在實際成交價的8%~10％;如果二手房的溢價率是3倍（存量房網簽價/存量房原值），那么新政后的稅費負擔將上升至實際成交價格的20％~25%。而新房的購置稅費低廉的優(yōu)勢，將使得對二手房的需求短期內被分流到新房市場上去。

　　但從中長期看（1年以上），針對新房的投資性需求將進一步萎縮，原因既在于可替代房價的較高收益、較高流動性的金融資產不斷出現(xiàn)，也在于投資性購置新房的信貸杠桿已消失，更在于過高的存量房交易稅費將使得未來對新房的投資難以實現(xiàn)高收益。筆者的一個直觀估計是，即使未來3年新房漲價25％，目前購置新房且3年后出售也幾乎不存在明顯投資收益。

　　對新房實際價格的結構性影響：觀察二手房新政對新房價格結構性影響的關鍵指標，在于新房/存量房區(qū)域市場占比比率。

　　目前在一線城市例如北上廣，二手房的交易占比遠遠超過了新房，京滬二手房交易占比已超過2/3，新房多在遠郊且銷售不暢，決定性因素在于遠郊住宅的就業(yè)、交通、教育、醫(yī)療和娛樂設施如何。房價較高的省會城市中二手房交易占比約在20%~25％,就全國而言，新房交易仍然占據(jù)絕對主導地位，二手房交易占比低至15％以下。以此指標為依據(jù)，二手房交易占比越高的區(qū)域市場，因新政壓力新房漲價將越嚴重；反之則作用明顯弱化，三四線城市供求失衡嚴重，新房價格將依然難有起色。

　　對二手房實際成交價的總體影響：短期量縮，價格走勢不明朗，中期價格向上。

　　可以回顧的一個歷史場景是，2005年6月開始，開征二手房交易的營業(yè)稅，此后大約在2008年上半年，進一步將免征營業(yè)稅的持有年限從2年上升到5年。營業(yè)稅的調整，短期內導致二手房交易量萎縮，但不足兩個季度政策效果就衰退至消失。

　　從目前全國二手房的溢價率和網簽價格來看，2003年一季度到2009年一季度，全國新房均價翻番，此后至今，新房價格接近再翻番，考慮到目前出售的二手房其中有房改房、有商品房，購入年限也不一致，我們認為房改房的實際溢價率（成交價/原值）在5~10倍，商品房的實際溢價率在3~4倍，但網簽價遠低于實際成交價，因此以網簽溢價率來看，可能和實際溢價率存在差異，對房改房和商品房調整為5倍和3倍較為可信，則個稅負擔相當于房改房和商品房網簽價的16％和13％，力度遠高于5.6%的營業(yè)稅。

　　短期而言，二手房掛牌價的大漲是必然的，但目前一線城市的二手房買主已接近可承受財務杠桿的極限，我們不認為個稅負擔能夠順利地全部轉嫁到買方。實際結果可能是掛牌價大漲，實際成交價小漲，網簽價不動，個稅負擔主要由賣方承擔，其次才是買方。

　　從中長期看，城市核心區(qū)住宅供應乏力，人口加速聚集，都將導致二手房市場逐漸重回上升軌道，我們認為這個時間大致在4~6個季度。

　　對二手房價格的結構性影響：一線城市次新房續(xù)漲。

　　觀察二手房受新政沖擊的結構性影響，有兩個關鍵指標，一是二手房交易占比，二是二手房交易溢價率，二手房交易占比越高的區(qū)域，二手房漲價壓力越大。溢價率高的房屋，通常屬于老舊或者房改房，此類房屋取得成本極其低下，且在二手房供應中占主體，此類二手房的個稅負擔難以有效轉嫁，價格漲幅將趨緩甚至微降。溢價率較低的次新房，其漲價壓力也大。

　　地方實施細則的出臺：有難度，有爭議。

　　目前個稅新政在實施中有不少困難，一是二手房原值的確認問題，商品房確認相對容易一些，但也需查找大量紙質發(fā)票和憑證；房改房的原值確認幾乎不可能，即便能夠確認，房改房的獲得成本也很大程度上是對以往低工資的一種補償，這導致個稅的稅基難以確認，即便確認了也需更謹慎的差異化政策；二是二手房個稅到底是地稅，還是中央-地方分享稅？理論上個稅是分享稅，實踐中未必，例如個稅中的儲蓄利息稅，全部劃歸國稅。以往涉及二手房的稅費，全部為地稅，因此從情理上說，二手房個稅應全額歸屬地方，但結果如何還存爭議。三是稅率執(zhí)行和稅收抵扣問題?；仡櫊I業(yè)稅也存在5年以上免征的差別化措施，因此二手房個稅的征收可能需謹慎考慮更多的差別化措施。

　　對房地產開發(fā)企業(yè)的影響：盡管新政之后，房地產類上市公司大跌，但二手房交易與以新房開發(fā)為主的開發(fā)商不存在直接關系。

　　對上市房企而言，2013年的營業(yè)收入仍取決于可獲得預銷的樓盤面積和價格；而資金成本的下降，可能構成影響房企盈利的決定性因素。

　　對房地產市場的整體效應：一是新政力度雖大，但對抑制一線城市核心區(qū)的二手房價格，以及增加這些區(qū)域的新房供應，幾乎沒有實際意義；二是投資性需求將逐步淡出房地產市場，改善型和首次置業(yè)型的需求將成為房地產需求的主流；三是房地產銷售領域的去金融化進程將進一步加速，購房自籌資金比例將持續(xù)上升；四是一二線城市的中等收入階層是這次個稅新政的主要受損群體，該群體的社會和經濟地位將繼續(xù)下降。

　　（作者系北京師范大學金融研究中心教授）