20%個稅博弈“保護剛需”

上面的政策太猛，下面的對策發(fā)懵。

國務(wù)院上月出臺的樓市調(diào)控“國五條”及其細則，因其嚴厲性，不僅對市場造成心理沖擊，也令部分地方政府一時進退兩難，只好“等等看”。

房地產(chǎn)市場研究人士對《第一財經(jīng)（微博)日報》分析稱，各地雖覺有必要體現(xiàn)差異化，但在中央政府進一步明確態(tài)度前卻都不敢“造次”――出臺細則，致使中央、地方政策銜接上的“空窗期”尷尬延續(xù)。

“地方細則”懸疑

2月20日，上屆政府在其最后一次國務(wù)院常務(wù)會議上，確定了繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控五條政策措施（下稱“國五條”）。26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（下稱“國務(wù)院細則”）。

這一組在新老政府交替前夕出臺的樓市調(diào)控政策，因要求“對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅……應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”而被視作對二手房交易具有劇烈抑制作用。

于是，在各地尚未出臺相應(yīng)落實細則的情況下，相當一些地方二手房交易量出現(xiàn)井噴。

3月18日，國家統(tǒng)計局公布的《2013年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，70個大中城市中，二手住宅價格與上月相比上漲者有66個；與去年同月相比上漲者有49個。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，3月樓市成交持續(xù)向好，除了此前樓市熱銷的慣性使然，政策主導(dǎo)下的恐慌需求集中釋放，無疑是助推樓市頻創(chuàng)高位的主要因素。

除了交易井噴外，關(guān)于地方細則的內(nèi)容也是傳聞滿天飛。多份所謂“廣州、北京細則”在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，迫使地方政府出來辟謠。

3月18日，北京市住建委否認了當?shù)丶殑t出臺的消息，稱目前并未出臺樓市新政細則，如有相關(guān)政策將第一時間發(fā)布。

3月19日，廣州市國土資源和房屋管理局通過其官方微博稱，廣州市政府暫未發(fā)布任何關(guān)于“國五條”細則的文件，近期網(wǎng)上流傳關(guān)于該市“國五條”細則的各種傳聞均為謠傳。

同日，上海市住房保障局相關(guān)工作人員也對記者表示，不清楚上海版細則的內(nèi)容，也不清楚何時出臺。

“保護剛需”博弈

市場普遍關(guān)心，地方細則是會一律遵循國務(wù)院細則，對二手房交易所得按20%征稅，還是會有所差別。網(wǎng)傳所謂“地方細則”也體現(xiàn)了對差異化的期望。如網(wǎng)傳“北京細則”包含出售滿5年的唯一住房免征個稅等條款。

中央落實“國五條”及國務(wù)院細則的決心似乎相當堅決。3月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新對媒體表示，要堅決執(zhí)行二手房交易征20%所得稅的政策，執(zhí)行當中如有問題再完善。

地方的訴求則再度集結(jié)于“保護剛需”的大旗下。從3月1日國務(wù)院細則公布之后，關(guān)于多部委緊急磋商包括“保護剛需”在內(nèi)的國務(wù)院細則落實方案的說法屢屢見諸報端。市場分析人士也多做出保護剛需仍留余地的預(yù)測。

在濃重的觀望氛圍下，地方細則的進度似乎滯后于住建部關(guān)于“本月底落地”的要求。

上周，上海市統(tǒng)計局、上海市發(fā)改委組織有關(guān)人員召開座談會，聽取各方對目前房地產(chǎn)市場走勢的意見以及“國五條”政策實施效果的判斷。據(jù)參會的上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對本報稱，會上并未討論地方細則該怎么出的問題。

深圳國土房管部門的智囊機構(gòu)――深圳市房地產(chǎn)研究中心的一名研究人員也向本報表示，深圳版細則仍在制定當中，政策的最終出臺要等待審批，同時參考北京、上海及廣州的做法。

“事實上，‘國五條’留給地方的可操作空間很小，包括稅收、信貸等?！彼螘赫J為，正是因此，地方可能會更期待中央有進一步的表態(tài)或明確的說法，才好出臺地方細則。

在他看來，從原則上說，“國五條”本身并沒有為剛需、改善型購房提供政策支持，如要保護剛需，鼓勵改善型購房，需要另外出臺一些配套政策，從契稅、貸款等方面體現(xiàn)等等?！袄?，是不是可以把二套房貸打開一下？”他說。

“房價目標”防兌水

地方“國五條”細則的另一個看點則是，各地會不會落實中央對房價控制目標更嚴格的要求。

“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

這意味著，至少有35個城市需要在本月31日前出臺房價控制目標（26個省會城市、4個直轄市和5個計劃單列市，不含港澳臺）。

2011年的“國八條”也曾要求地方出臺普通住房房價控制目標，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計，當年截止到3月31日，全國657個城市中，有608個城市公布了房價控制目標，占全國城市總數(shù)的92.5%。當時，多數(shù)重點城市主要參考的是GDP增速和居民人均可支配收入增幅，房價調(diào)控目標大多設(shè)定在房價上漲10%左右。

但由于普通住房中含有保障性住房，一旦價格較低或者只收取租金的保障房供應(yīng)增多，會拉低普通住房的總體價格水平，因此外界無法真正看出商品房價格的漲跌。

與兩年前的情形不同，“國五條”要求的對象不再是普通住房，而變成了“新建商品住房”，這樣就排除了地方利用保障房來拉低房價漲幅的可能。

行政限價再出山

相比嚴格征收20%個稅的政策，控制房價的指令留給地方的博弈空間更小，但有效執(zhí)行的難度更高。

由于部分地方近期房價上漲速度較快，一些地方政府已頗感壓力。例如，深圳市近期“重啟”了商品房預(yù)售價格備案的行政限價措施。據(jù)深圳市政府最新政府公報，為規(guī)范商品房預(yù)售價格行為，深圳市制定《深圳市商品房預(yù)售價格備案辦法》，今年5月1日起實施。

該文件要求，商品房預(yù)售價格備案實行一套一備案。如果價格調(diào)整幅度超出最近一次備案價格上下15%，必須在調(diào)整前變更預(yù)售價格備案，否則將遭行政處罰。

但當?shù)亻_發(fā)商普遍反映，行政限價口徑實際上比15%更嚴，從3月11日開始，深圳所有新盤預(yù)售報價被要求必須實現(xiàn)月度環(huán)比零增長，否則超出政府限價的項目將無法備案。

3月13日，深圳市規(guī)劃和國土資源委否認了深圳新出臺“限漲令”的說法，稱其只是沿用兩年來的做法，但有媒體報道稱，當?shù)卮饲暗摹跋逎q令”在2011年只執(zhí)行七八個月便中止了，此次實為重啟。

從此前的執(zhí)行情況來看，即便部分城市房價仍在大幅上漲，但最終尚無哪個城市因無法完成房價調(diào)控目標而被問責。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，如果考核和問責機制不建立落實，房價調(diào)控目標仍然沒有太大的意義。