為了能快點(diǎn)兒申購(gòu)上經(jīng)適房，王老太借用了兒子的名字，卻不料如今遭到兒子的毆打驅(qū)趕，并被起訴要求騰房。兒子二審敗訴了，但接下來的房屋確權(quán)之訴，王老太卻輸了，目前陷入了失去唯一住房的窘境。

　　據(jù)王老太說，2006年她欲購(gòu)買一套經(jīng)適房，當(dāng)時(shí)已辦理了購(gòu)房指標(biāo)審批的初步手續(xù)，但因王老太單位管理公章的人出差，還差一個(gè)章沒有蓋。 當(dāng)時(shí)王老太的大兒子三十多歲，未婚，已具備購(gòu)買經(jīng)適房的資格，加上他沒有工作，申請(qǐng)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)化。經(jīng)家人協(xié)商一致后，就用大兒子的名字申購(gòu)了，想等房子滿五年后再過戶給王老太。

　　于是，大兒子與開發(fā)商簽訂了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同，王老太則用自己的全部積蓄，支付了購(gòu)房款及相關(guān)契稅。房屋交付后，王老太便裝修房屋，一直入住至今。王老太和老伴共有三子，全家人都知道這房子是王老太出資購(gòu)買的，為了快點(diǎn)兒辦手續(xù)，才用了大兒子的名字。

　　起初，大兒子也承認(rèn)是借名購(gòu)房。但隨著過戶日期臨近，北京房?jī)r(jià)一路攀升，原來幾十萬元能購(gòu)買的房屋現(xiàn)已升值到幾百萬，大兒子便急了眼。他三番五次要將父母趕出去，并揚(yáng)言要賣房。老人堅(jiān)決不搬走，大兒子遂將王老太告上法庭要求騰房。

　　北京市昌平區(qū)法院經(jīng)過審理，判決駁回了大兒子的訴訟請(qǐng)求。大兒子不服上訴，結(jié)果被駁回。以后大兒子多次到王老太家中砸門砸東西，甚至動(dòng)手毆打老人，引來了110民警。

　　最初一段時(shí)間，王老太顧及親情關(guān)系，不愿意將大兒子告上法庭。但是，對(duì)于老人的容忍大兒子不僅不領(lǐng)情，反而愈發(fā)張狂。萬般無奈，王老太向法院提起了確權(quán)之訴。可是她怎么也沒有想到，法院竟然駁回了她的全部訴訟請(qǐng)求。

　　年逾古稀的王老太怎能承受如此沉重的打擊？在家人的陪同下，老人抱著最后的一線希望，找到北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松律師進(jìn)行咨詢。

　　(文中當(dāng)事人為化名)

　　律師說法

　　經(jīng)適房借名購(gòu)買 一般認(rèn)定無效

　　北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松律師說，經(jīng)濟(jì)適用住房是一種具有保障性質(zhì)的政策性住房，面向城市低收入住房困難家庭出售，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。因此，在申購(gòu)經(jīng)適房時(shí)，國(guó)家有嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)鑒于經(jīng)適房的特殊屬性，明令禁止經(jīng)適房借名買房，且對(duì)于其上市交易也有明確的限制。

　　此案中，王老太與大兒子之間就屬于典型的經(jīng)濟(jì)適用住房借名買房的情況。雖然王老太稱經(jīng)過了初步審批，但是最終沒有經(jīng)過建委的審批。因此，視為王老太沒有經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買資格，王老太向兒子借名的行為違反國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　不過，李松律師認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，也并非所有的經(jīng)濟(jì)適用房借名都是無效的。比如，實(shí)際購(gòu)房人已取得了經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格，這時(shí)再借他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，這種借名買房行為并沒有破壞經(jīng)濟(jì)適用住房的管理制度。所以在司法實(shí)踐中，一般認(rèn)可這種借名協(xié)議的效力。

　　所有權(quán)確認(rèn) 法院一般不予支持

　　李松律師指出，很多借名人打心眼兒里認(rèn)為房子就應(yīng)該是他們的，因而大多會(huì)提起確權(quán)之訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有。但實(shí)際上，這種訴求往往無法得到法院的支持。

　　首先，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，出名人理應(yīng)享有作為房屋所有權(quán)人相應(yīng)的權(quán)利。

　　其次，雙方借名購(gòu)買的房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，即便雙方存在借名的口頭協(xié)議，也會(huì)因經(jīng)濟(jì)適用住房過戶涉及購(gòu)買人資格審查、政府回購(gòu)等行政審批，從而無法獲得法院支持。

　　基于此，李松律師建議，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房借名產(chǎn)生糾紛之后，一般不要直接提起確權(quán)之訴，否則，既浪費(fèi)了時(shí)間成本，也最終不能達(dá)到借名人訴訟的目的。

　　確權(quán)被駁回 借名人可索賠損失

　　在實(shí)踐當(dāng)中，借名人與出名人發(fā)生糾紛大多是因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，很大一部分出名人在房屋滿五年后，拒不配合辦理過戶手續(xù)。即便打到法院，借名協(xié)議也通常認(rèn)定無效，確權(quán)也無法得到法院支持。不過李松律師認(rèn)為，借名被認(rèn)定無效或確權(quán)被駁回，借名人并不是沒有其他救濟(jì)途徑。

　　一般情況下，在法院認(rèn)定借名無效及確權(quán)被駁回后，借名人可以向法院提起訴訟，要求出名人返還購(gòu)房款并賠償損失。因訴爭(zhēng)房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，出名人和借名人對(duì)于房屋借名購(gòu)買都存在過錯(cuò)，法院通常會(huì)結(jié)合雙方的過錯(cuò)大小，判令出名人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　結(jié)合本案的情況，李松律師認(rèn)為，雖然王老太的所有權(quán)確認(rèn)之訴被駁回，但她的出資、裝修款、房屋升值的部分損失等，可另行向大兒子主張，要求他賠償。

　　借名購(gòu)普通房屋 一般認(rèn)定有效

　　李律師介紹，一般借名的協(xié)議有口頭的，也有書面的。依據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，口頭約定也是合同的一種形式，受國(guó)家法律的保護(hù)。如果雙方之間借名協(xié)議并不違反國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，且協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，那么，借名協(xié)議便是合法有效的。

　　在此情況下，如果出名人不按照協(xié)議約定履行相關(guān)義務(wù)，則借名人可以要求出名人繼續(xù)履行協(xié)議，配合辦理過戶手續(xù)。但因經(jīng)適房過戶涉及購(gòu)房資格審查、政府回購(gòu)等行政審批，法院無法強(qiáng)制過戶，若出名人執(zhí)意不配合，最終協(xié)議也可能無法繼續(xù)履行。如果協(xié)議最終未被履行，則借名人可以要求出名人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　但是，如果雙方是為了規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策、逃避購(gòu)房資質(zhì)審核而借名買房，在司法實(shí)踐當(dāng)中，法院一般不會(huì)支持借名人要求辦理過戶或確權(quán)的訴訟請(qǐng)求；如果以后國(guó)家取消了限購(gòu)令政策，實(shí)際購(gòu)房人就有了購(gòu)房資格，這種借名行為仍然是有效的。

　　律師提醒

　　家人借名購(gòu)房

　　最好書面約定

　　李松律師特別提醒：經(jīng)適房在申購(gòu)方面有特殊的要求，只有符合條件的家庭或個(gè)人才能進(jìn)行申購(gòu)。沒有購(gòu)買經(jīng)適房資格的購(gòu)房人，一定不要貪圖一時(shí)便宜，借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，否則，很有可能房子裝修了、入住了，最后卻成了別人的。

　　另外，借名購(gòu)房大多發(fā)生在具有一定親屬關(guān)系或者朋友關(guān)系的熟人之間，往往雙方基于信任關(guān)系，沒有簽訂書面借名協(xié)議，僅僅是口頭約定，這樣一旦產(chǎn)生糾紛，舉證就相對(duì)比較困難。由此李律師建議：對(duì)于符合國(guó)家法律規(guī)定的借名購(gòu)房，雙方最好能通過書面形式約定，以最大限度降低雙方未來的法律風(fēng)險(xiǎn)。