三十余輪競出 2013新地王

　　3月底的那場競拍,已印在李勇(化)腦海深處,舉牌“接二連三”是李勇對那半小時競拍場景的高度概括。經(jīng)過三十余輪叫價,舜耕路上起價6.3億元捆綁出讓的原城建學校地塊最終以11.9億元天價被摘走。

　　根據(jù)容積率推算,這個地塊每平方米樓面地價已突破萬元,建成后每平方米市場價至少要在兩萬元。尚未開建,這個項目已鎖定了濟南樓市中價格的塔尖位置。成為2013年以來首個地王。

　　李勇是一家大型開發(fā)企業(yè)的工作人員,那次土地競拍他所在的企業(yè)參與競爭。參與這塊土地競拍的共有6家企業(yè),其中包括萬科、中海、海信、魯商等本土或外來的大型開發(fā)企業(yè)。

　　值得注意的是,當天成交的另外10塊土地均以底價成交。

　　土地成交 呈兩極分化

　　在李勇看來,這場競拍是今年以來濟南土地市場成交狀況的一個縮影,“土地成交呈明顯的兩極分化,要么是天價成交,要么底價成交或是流拍,中間幾乎沒有過度。”

　　已經(jīng)公開披露的土地成交信息也驗證了這種觀點。在詳細列出了年初以來濟南土地成交明細后,山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利稱,“截止到4月10日,進入市場的一共43塊,3塊土地流拍,4塊土地溢價,其余的全部底價成交?！?/p>

　　薄夫利稱,除了奪得地王的舜耕路地塊,位于歷城區(qū)閔子騫路東側(cè)的原濟南市信益紙箱廠地塊,競拍中也出現(xiàn)了約50次舉牌,最終以1.23億元的高價成交,每平方米樓面地價約合8090元,“這幾塊土地最具代表性,幾十輪競爭,溢價程度非常高。”

　　誰是濟南市場“稀缺地塊”?

　　薄夫利總結(jié)了這幾塊高溢價成交土地的共同屬性,“沒有搬遷問題,基本是凈地,位于核心城區(qū),是稀缺地塊,項目溢價能力強?！北》蚶J為,這是幾塊土地被眾多企業(yè)爭搶的根本原因,“雖然價格高,但因為同類項目少,建成后市場風險相對較低?！?/p>

　　而底價成交的土地,多在二環(huán)以東或是以西,薄夫利舉例說明,“4月初華府置業(yè)底價拿下的幾塊土地在西客站,4月中銀豐山青底價拿下的土地在歷城區(qū)圍子山路,屬唐冶新區(qū)?！?/p>

　　底價成交意味著項目開發(fā)成本低,建成后的房價低,但薄夫利認為這并不等同于市場風險低,“遠離核心城區(qū),交通不便；同類項目眾多,可選余地大?！卑凑者@種說法,土地成交的兩極分化,顯示出的是開發(fā)企業(yè)項目規(guī)避風險的市場邏輯。

　　世聯(lián)怡高新出爐的4月統(tǒng)計月報顯示,濟南市場供應(yīng)主要集中在東部和西部,兩區(qū)域4月供應(yīng)占濟南市場總供應(yīng)的85%,約9000套。由歷下和市中區(qū)組成的中部、南部,僅占總供應(yīng)9%,不足900套,高溢價成交的幾塊土地都落在這一區(qū)域,在這個區(qū)域中,一手房價基本在萬元左右。

　　土地市場現(xiàn)冷熱不均新變化

　　不是天價就是底價,這種冷熱不均的成交狀況與前些年有顯著區(qū)別。濟南專業(yè)樓市調(diào)查公司之一世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江回憶稱,2009年和2010年,濟南的土地市場競爭極為激烈,企業(yè)輪番舉牌,土地價格也一路飆升。

　　而在2011年和2012年,“參與競拍的開發(fā)企業(yè)數(shù)量明顯減少,不少地塊僅僅有一兩家企業(yè)參與,多家企業(yè)爭搶一塊土地的現(xiàn)象也很少發(fā)生?！敝旖J為,主要原因是樓市成交受限購等政策打壓顯著,市場成交極不活躍。

　　雖然2012年全年濟南土地成交比例較2011年大幅提升,但采訪時,濟南一家開發(fā)企業(yè)負責拿地的工作人員卻稱,其中亮點并不多,“西客站片區(qū)土地放量供應(yīng)、四季度開始出現(xiàn)溢價土地,但少有大幅溢價情形發(fā)生”。而在這些業(yè)內(nèi)人士的回憶中,今年以來出現(xiàn)的土地成交明顯冷熱不均的狀況,是近年來市場出現(xiàn)的新變化。記者　張璐

（齊魯晚報）