這樣的房?jī)r(jià)，你和你的小伙伴會(huì)驚呆嗎？

北京日漲2939元；上海日漲2085元；廣州日漲1427元……近日，一幅由網(wǎng)友制作的“全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)日均增長(zhǎng)圖”在網(wǎng)上引發(fā)熱議，該圖顯示，房子每天漲價(jià)上千元，并稱(chēng)“我的小伙伴們，上什么班，炒什么股，搶什么黃金，還是買(mǎi)房靠譜！”

果然，“2013中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查結(jié)果印證了“買(mǎi)房靠譜”的理念――在房產(chǎn)、黃金、基金、股票等多種投資選擇面前，大部分國(guó)人首選買(mǎi)房。

不過(guò)，對(duì)于如今的房?jī)r(jià)上漲景象，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)、原中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇卻并不感到特別的驚訝，“24年前就稱(chēng)房?jī)r(jià)是泡沫了。”說(shuō)著，孟曉蘇展示了一張1989年2月20日的《人民日?qǐng)?bào)》，其中一則報(bào)道的標(biāo)題是《房?jī)r(jià)猛漲，百姓望樓興嘆；勢(shì)在必控，國(guó)家正擬法規(guī)》。

如今，24年過(guò)去了，房?jī)r(jià)上漲依然是無(wú)奈的現(xiàn)實(shí)，全球房?jī)r(jià)最貴的10個(gè)城市中，就有7個(gè)在中國(guó)。

房?jī)r(jià)為何越調(diào)越高？

近年來(lái)國(guó)家一直在調(diào)控，但現(xiàn)實(shí)似乎是越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高漲。

孟曉蘇：針對(duì)前一段時(shí)間的過(guò)度調(diào)控，政府提出要削減行政審批，鼓勵(lì)斷腕勇氣。近年來(lái)，政府慢慢積累了過(guò)多的審批權(quán)，以堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖為主，把降房?jī)r(jià)當(dāng)做目標(biāo)，卻反而是緊縮銀根，生產(chǎn)不出來(lái)房子，人為地造成了供不應(yīng)求，這不就是越調(diào)控越上漲嗎？

我認(rèn)為是調(diào)反了，非理性的。本來(lái)我們知道房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該是增加供應(yīng)量，增加商品房和保障房，國(guó)八條、國(guó)十條、國(guó)五條、國(guó)六條、新國(guó)五條都講了，但是從來(lái)不實(shí)行，相反還抑制了供應(yīng)量。

最近，在7月30日召開(kāi)的給下半年定調(diào)的中共中央政治局會(huì)議上，已經(jīng)指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，并提醒“要把握好宏觀調(diào)控的方向、力度、節(jié)奏，使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間”。我覺(jué)得這個(gè)方向是對(duì)的。

你過(guò)去一直講，房?jī)r(jià)不能單純打壓，現(xiàn)在你也這么看？

孟曉蘇：這幾年房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)過(guò)快，但市場(chǎng)自有其運(yùn)行規(guī)律。住房制度改革初期政府缺位，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是必然的。后來(lái)房?jī)r(jià)高了，政府就想辦法降房?jī)r(jià)，而且一說(shuō)降低房?jī)r(jià)就打壓高檔房?jī)r(jià)，即便打壓下來(lái)也只是解決了富人買(mǎi)房的問(wèn)題，而沒(méi)解決低收入者的買(mǎi)房問(wèn)題。

近些年，不斷炒作房?jī)r(jià)會(huì)跌的說(shuō)法很可笑，誤導(dǎo)了購(gòu)買(mǎi)者。在城市化、工業(yè)化還沒(méi)完成的情況下，房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)規(guī)律，政府調(diào)控可以限定它的漲幅，但單條腿走路肯定不行。

《十年調(diào)控祭》流傳很廣，通過(guò)此文，你意在說(shuō)明什么？

孟曉蘇：這些年不是說(shuō)我們不要調(diào)控，我們怕的是亂調(diào)控。現(xiàn)在有人提出要建立調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)控從來(lái)都是短期行為，怎么會(huì)是長(zhǎng)期的？我記得《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》曾明確提出，要“把短期調(diào)控政策和長(zhǎng)期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來(lái)”。有人把土地制度和稅收制度改革都說(shuō)成是調(diào)控，這明明是改革，為什么說(shuō)成是調(diào)控呢？難道今后只有調(diào)控而沒(méi)有改革了？

還有人說(shuō)中國(guó)不調(diào)控，房地產(chǎn)不就亂了嗎？市場(chǎng)不就亂了嗎？我想問(wèn)的是，我們的經(jīng)濟(jì)難道真的離不開(kāi)千手觀音、萬(wàn)能政府嗎？我可以告訴這些人，當(dāng)年我們搞農(nóng)村改革的時(shí)候，也有人說(shuō)如果政府不去催收催種，農(nóng)民就不會(huì)種地了，后來(lái)政府不去催收催種，農(nóng)民的地反而種得更好了。

“市場(chǎng)力量是行政力量難以替代的”。所以新一屆政府明確提出要給千手觀音斷腕，要“把錯(cuò)裝在政府身上的手換成市場(chǎng)的手”，1700多項(xiàng)審批要首先下決心削減1/3。最近李克強(qiáng)總理又提出，要“創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，激發(fā)市場(chǎng)活力”。

這是否意味著在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就不需要“政府的手”了？

孟曉蘇：當(dāng)然不是。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并不是萬(wàn)能的，就像一個(gè)孩子，如果自己不能調(diào)整體溫，大人就會(huì)在天熱時(shí)給他脫點(diǎn)衣服，天冷時(shí)給他增加點(diǎn)衣服，政府也要用這種方式呵護(hù)經(jīng)濟(jì)。

舉個(gè)例子，我18年前開(kāi)始和楊慎、謝伏瞻一起研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù)的房地產(chǎn)部分，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)波動(dòng)是五年增長(zhǎng)、兩年低落，七年為一個(gè)周期。發(fā)現(xiàn)了這個(gè)規(guī)律以后，我多次提出，認(rèn)識(shí)周期的目的在于保持平穩(wěn)發(fā)展，特別是政府的行為，企業(yè)要善于觀察周期和利用周期，政府則要用它的有形之手來(lái)盡可能采取反周期和逆周期的行為。政府的作用是盡量延長(zhǎng)發(fā)展期、盡量減少周期性波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的損害，但是這些年的宏觀調(diào)控卻因?yàn)榉较虿粶?zhǔn)和力度不大造成了忽冷忽熱、忽起忽落現(xiàn)象。不調(diào)控還好，調(diào)控反而加劇了波動(dòng)，調(diào)控一次上漲一次，越調(diào)控越上漲。

今年將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展期

按照中國(guó)房地產(chǎn)的周期發(fā)展規(guī)律，今年的趨勢(shì)是怎樣的？

孟曉蘇：按照周期規(guī)律，今年就應(yīng)該進(jìn)入發(fā)展期，而我們也看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在也已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)明顯的發(fā)展期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從低谷到高漲，我們要有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，哪個(gè)產(chǎn)業(yè)先啟動(dòng)，可千萬(wàn)不要搞錯(cuò)了，就像經(jīng)濟(jì)發(fā)展一步一步地走、一步一步地上臺(tái)階一樣。

第一步是政府加大投資，緩解經(jīng)濟(jì)萎縮；第二步是樓市率先啟動(dòng)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第三步是需求拉動(dòng)生產(chǎn)，企業(yè)再現(xiàn)生機(jī)；第四步是股市結(jié)束低迷，逐漸進(jìn)入牛市。

現(xiàn)在我們國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)明確指出來(lái)，中國(guó)“目前最大的內(nèi)需就是發(fā)展相對(duì)滯后的城鎮(zhèn)化”，而我們下一步的發(fā)展，城鎮(zhèn)化將是有效的推動(dòng)力，老百姓的住房需求來(lái)自于什么？首先一個(gè)就來(lái)自于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我們中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程現(xiàn)在說(shuō)是52.57%，實(shí)際上很多人都知道，只有35%，因?yàn)檫€有其中2.6億人進(jìn)了城，生活基礎(chǔ)卻不在城市，首先解決這些人的問(wèn)題，讓他們自愿進(jìn)入城市，要給他們解決住房問(wèn)題。第二個(gè)住房需求是來(lái)自于棚戶(hù)區(qū)改造，要知道現(xiàn)在還有1000萬(wàn)戶(hù)住棚戶(hù)區(qū)的，每年需要改造300萬(wàn)套。第三個(gè)住房需求來(lái)自于現(xiàn)有居民，他們有的是首套，有的是改善，也有的是投資，這些都是現(xiàn)實(shí)的需求，沒(méi)有必要去妨礙他們，所以我認(rèn)為應(yīng)該取消限購(gòu)，現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)到時(shí)候了。第四個(gè)需求來(lái)自于新增人口。第五個(gè)需求來(lái)源于旅游度假需求。

如果我們真的能啟動(dòng)內(nèi)需紅利、城鎮(zhèn)化紅利、制度紅利這三大紅利，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)獲得持續(xù)增長(zhǎng)的力量。

“2013中國(guó)居住小康指數(shù)”調(diào)查顯示，過(guò)半受訪(fǎng)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化對(duì)改善住房條件有幫助，李克強(qiáng)總理則指出，“棚戶(hù)區(qū)改造是城鎮(zhèn)化繞不過(guò)去的一道坎”。你認(rèn)為棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)于改善居民的住房條件有怎樣的意義？

孟曉蘇：棚戶(hù)區(qū)改造的任務(wù)是城鎮(zhèn)化建設(shè)、是扶貧濟(jì)困繞不過(guò)去的一道坎，既是民生工程，也是發(fā)展工程，李克強(qiáng)總理提出的棚戶(hù)區(qū)改造包括了拉動(dòng)投資、拉動(dòng)消費(fèi)、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等一系列思想。因?yàn)榕飸?hù)區(qū)就是房地產(chǎn)。

李克強(qiáng)總理要求，要扎扎實(shí)實(shí)辦好這件事情。在房地產(chǎn)界，有一個(gè)專(zhuān)家提出，要從憂(yōu)居變成優(yōu)居，而總理講的更實(shí)在，從憂(yōu)居變成宜居。因?yàn)槲覀儾豢赡茏屗械睦习傩斩甲∩虾廊A的房子，我們要讓老百姓住上適宜的房子。

保障房是短板，商品房也是短板

15年前，我國(guó)就開(kāi)始了住房分配貨幣化的探索，你認(rèn)為以建立住房保障制度為標(biāo)志的第三階段住房制度改革，在讓老百姓“從憂(yōu)居到宜居”的過(guò)程中，能夠發(fā)揮怎樣的作用？

孟曉蘇：住房制度改革是推動(dòng)老百姓從憂(yōu)居變宜居的重要步驟。

在房改過(guò)程中，為了讓老百姓能夠買(mǎi)房而不是租房，采取了很多措施。第一是刺激消費(fèi)，提薪降息，讓老百姓有錢(qián)買(mǎi)。第二是改革住房制度，提租、售公房。第三是完善供應(yīng)體系，當(dāng)時(shí)就提出了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。第四是發(fā)展住房金融，住房貸款原來(lái)沒(méi)有，后來(lái)就開(kāi)始推進(jìn)了，還有住房公積金。第五是放開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)老百姓的住房流通。第六是減免過(guò)高稅費(fèi)。最后一項(xiàng)是推行住宅產(chǎn)業(yè)化。

正是因?yàn)檫@些正確的政策，使得住房改革在中國(guó)掀起了一場(chǎng)波瀾，把市場(chǎng)化帶到了住房建設(shè)領(lǐng)域，改變了過(guò)去全民蝸居的局面，在這之前人均是3.7平方米，現(xiàn)在公認(rèn)的是人均33平米。根據(jù)住建部的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在89%的百姓有了房產(chǎn)，住房制度改革解決了住房商品化問(wèn)題，使老百姓居住得更加舒適寬敞。

中高收入者的住房問(wèn)題可以交由市場(chǎng)，低收入者的住房問(wèn)題是否依然是塊短板？

孟曉蘇：房改其實(shí)并沒(méi)有忘記低收入者，房改方案中專(zhuān)門(mén)有一章是“建立住房社會(huì)保障”，要由政府負(fù)責(zé)建立廉租住宅供應(yīng)體制。1998年的時(shí)候，就已經(jīng)提出了由市場(chǎng)建商品房、由政府提供保障房的思路。時(shí)隔12年后，中央再次明確我們的住房制度是符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。但保障房仍然成為了木桶原理中的短板，主要是在這12年當(dāng)中，政府并沒(méi)有建保障房，這就造成了巨大的社會(huì)問(wèn)題，民怨從這個(gè)短板中流了出來(lái)?，F(xiàn)在正確的做法是要把短板接長(zhǎng)，而不是把另外一塊短板砸爛。另外一塊短板就是商品房。

為什么商品房也是短板？

孟曉蘇：因?yàn)楣┎粦?yīng)求，商品房?jī)r(jià)格漲了上來(lái)。前幾年調(diào)控用“緊縮銀根、緊縮地根”的辦法抑制了產(chǎn)出，人為加劇了供不應(yīng)求，我也提醒過(guò)調(diào)控調(diào)反了。

2010年以來(lái)，保障房建設(shè)開(kāi)始有了明顯的進(jìn)展，在這個(gè)過(guò)程中，你認(rèn)為有什么需要注意的地方？

孟曉蘇：這幾年保障房建設(shè)有了明顯的改善，讓許多老百姓從中受益，如果算上在房改初期建的那些經(jīng)濟(jì)適用房，已經(jīng)有近億居民從中受益。

但是這還不夠，在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，還要防止一邊是高樓林立，一邊是棚戶(hù)連片的狀況。如果這樣，城市內(nèi)部的二元結(jié)構(gòu)就體現(xiàn)出來(lái)了，而且還會(huì)抬高城鎮(zhèn)化的門(mén)檻，讓農(nóng)民難以進(jìn)城，所以它又是城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要任務(wù)。另外，保障房建設(shè)不光要有效地改善低收入者的居住條件，而且還應(yīng)該能夠接續(xù)形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。因?yàn)槲覀冊(cè)瓉?lái)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，就是房地產(chǎn)，那么現(xiàn)在通過(guò)保障房建設(shè)就能把它接續(xù)起來(lái)了。

房產(chǎn)稅的作用絕不是降房?jī)r(jià)

房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的傳聞一直縈繞著中國(guó)樓市，房產(chǎn)稅擴(kuò)容能阻止一路飆升的房?jī)r(jià)嗎？

孟曉蘇：這些年我也是在不斷地鼓吹房產(chǎn)稅，我主張從小產(chǎn)權(quán)房起征房產(chǎn)稅，我主張用房產(chǎn)稅來(lái)取代土地財(cái)政。征收房產(chǎn)稅不是為了降低房?jī)r(jià)，你想加了稅怎么會(huì)降房?jī)r(jià)呢？加了稅會(huì)加房?jī)r(jià)，但是它有充分的法理依據(jù)。

第一叫“公平論”，第二叫“稅制完善論”，第三叫“財(cái)政收入論”，第四叫“受益論”，第五叫“資源配置論”。

它能夠減少一些人對(duì)房屋的過(guò)度持有，或者說(shuō)增加這些閑置房屋的出租，折射到對(duì)房屋的需求和供應(yīng)方面。這個(gè)折射到底是什么狀況、什么后果，還要分析。絕不能用降房?jī)r(jià)來(lái)概括。

我們所提倡的征收房產(chǎn)稅，主要目的還是要維護(hù)社會(huì)公平，不征收物業(yè)稅首先對(duì)城里人不公平，改革開(kāi)放30年，有些人富了，有些人窮了，有些人有房，有些人沒(méi)房，所以這對(duì)城里人來(lái)說(shuō)不公平，政府要調(diào)節(jié)。再一個(gè)不公平發(fā)生在城里人和農(nóng)村人之間，因?yàn)椴徽魇辗慨a(chǎn)稅，所以政府要不斷地廉價(jià)征地高價(jià)賣(mài)地，通過(guò)農(nóng)民土地的變現(xiàn)，拿到城市來(lái)補(bǔ)貼，補(bǔ)貼給誰(shuí)呢？補(bǔ)貼給城里人。補(bǔ)貼給哪些城里人呢？補(bǔ)貼給有房的城里人，而且是有一套房享受一套補(bǔ)貼，有十套房子，房叔房嬸房姐他們就享受十套的補(bǔ)貼。這公平嗎？

在重慶和上海這兩個(gè)試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅初期，我就說(shuō)它沒(méi)有普遍意義，為什么？它在研究從哪套房起征，還說(shuō)要建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的信息系統(tǒng)，信息系統(tǒng)建立起來(lái)又不敢征。其實(shí)這些做法都是自己給自己出難題?，F(xiàn)在全世界140多個(gè)國(guó)家在征收物業(yè)稅和房產(chǎn)稅，把它學(xué)過(guò)來(lái)不就行了嗎？

《小康》：如果要學(xué)習(xí)的話(huà)，應(yīng)該具體學(xué)習(xí)些什么？

孟曉蘇：按照我的方法，很簡(jiǎn)單五步就把物業(yè)稅征收了。

第一是差別稅率。有差別才有政策。第二是“盡房皆稅”，現(xiàn)在總在討論哪套房征哪套房不征？我的觀點(diǎn)是有一套房子征一套稅。第三是建立退稅制度。國(guó)外境外都有退稅制度，房產(chǎn)稅的退稅比率是根據(jù)家庭條件，最多退房產(chǎn)稅的百分之百，當(dāng)然第一套以上的房子不會(huì)退稅，這不就公平了嗎？第四是到底按“購(gòu)置原值”繳稅還是按評(píng)估值，按照購(gòu)置原值是個(gè)簡(jiǎn)單的辦法，因?yàn)槟軌蛴行У卣疹櫟皆诜扛倪^(guò)程中的一些老干部，照顧既得利益是改革推進(jìn)的一個(gè)重要措施。第五步是用征房產(chǎn)稅解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。