下半年整體的房價上漲幅度會趨緩，一定會比上半年要低，這是9月1日，在本報舉辦的中國地產(chǎn)大河論壇第四屆年會上，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹給出的明確判斷。在此次年會上，秦虹女士對下半年房地產(chǎn)市場以及投資趨勢進(jìn)行了判斷，并對政府的下一步政策導(dǎo)向進(jìn)行了預(yù)測。

人口結(jié)構(gòu)決定樓市需求轉(zhuǎn)變

秦虹表示，現(xiàn)在市場上，雖然70個大中城市房價還在漲，但是現(xiàn)在市場需求主體和國八條之前市場需求主體已經(jīng)發(fā)生變化，就是現(xiàn)在買房人新增需求主體不是全部，我們說的主體是自住性需求為主，這和國八條之前的房地產(chǎn)市場是有所變化的。

秦虹認(rèn)為，產(chǎn)生這種變化的主要原因是人口結(jié)構(gòu)決定了住房需求的周期。根據(jù)世界各個國家房地產(chǎn)市場這么多年周期演變過程，我們得出一個經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律：在住房市場，兩類人群對樓市買賣影響較大，一類是勞動力人口里面的年輕勞動力，目前為止我國20歲到49歲的年輕勞動力占到全國人口比重的55%，而在省會以上大城市，特別是在一線城市，更年輕的人口20-39歲的年輕人占到每年新增人口的55%。還有一類人對房地產(chǎn)市場影響也比較大，就是高儲蓄人口。2010年人口普查之后，我們的高儲蓄人口35歲-54歲占到30%，這個比例我估計不會超過2020年。也就是說，這幾年我們都面臨著兩個高峰：年輕人占比的高峰和高儲蓄人口占比的高峰。這兩個因素表明，這幾年正是年輕人占比大，對住房需求量旺盛的時期，所以現(xiàn)在改善性需求、剛性需求都比較大。

城市發(fā)展不均衡決定房地產(chǎn)市場增長格局

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一種分化的格局，就是大中小城市，不同的城市出現(xiàn)了一個不同的市場變化的狀態(tài)。

秦虹指出，當(dāng)一個國家和地區(qū)城市化率在50%以下的時候，就是農(nóng)村人口多、城市人口少的時候，這個國家的人口流動以農(nóng)民進(jìn)城為主，當(dāng)一個國家城市人口多、農(nóng)村人口少，城市化率超過50%的時候，整個國家人口的流動是以中小城市人口向大城市流動為主。而我們國家從整體上正處于這樣一個發(fā)展階段，也就是說我們現(xiàn)在城市化率已經(jīng)超過50%了，一方面農(nóng)民在進(jìn)城，但是農(nóng)民進(jìn)城對大城市房價影響是有限的，可能對中小城市、周邊縣級城市影響比較明顯。但是中小城市人口向大城市流動，這個對大城市房價影響特別大，而我們國家恰恰正處于這個發(fā)展階段，中小城市人口向大城市流動，這種結(jié)果，導(dǎo)致了大中小城市房產(chǎn)市場格局出現(xiàn)了不同，今天的北京、上海每年新增常住人口差不多60萬人，但我們的一線城市和二線城市絕不代表全國的房地產(chǎn)市場。

下半年整體房價漲幅趨緩 堅持抑制投資和投機(jī)性需求

“下半年我認(rèn)為整體的房價上漲幅度會趨緩，一定會比上半年要低。”關(guān)于今年下半年的房價走勢，秦虹給出了明確的判斷。秦虹表示，得出這個結(jié)論主要有兩方面的原因。首先，去年上半年房價上漲整體基數(shù)較低。其次，目前全國總庫存量仍然比較大。數(shù)據(jù)顯示，今年的銷售速度和在建速度相比，全國下半年供應(yīng)量還會增加。因此，在基數(shù)增高、供應(yīng)量又增加的情況下，我認(rèn)為下半年房價上漲幅度會趨緩。

對于下半年房地產(chǎn)市場的變化，秦虹做出了如下判斷，首先，下半年漲幅會下降，供應(yīng)量大，不會進(jìn)一步促進(jìn)房價的上漲。政策方面，我們的政府不會放松調(diào)控，甚至還會為了完成我們年初制定的房價控制目標(biāo)，進(jìn)一步采取措施，抑制房價的漲幅。貨幣環(huán)境方面，我個人判斷下半年的貨幣政策環(huán)境恐怕不會那么寬松，最好的格局或者我們能看到的最好的貨幣政策恐怕就是保持不變的一個政策，不會進(jìn)一步寬松。保持不變，就已經(jīng)是最好的了。調(diào)控政策方面，秦虹認(rèn)為未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策是在政策層面上，還會有堅持對投機(jī)和投資性需求進(jìn)行抑制，至少是不支持。