據(jù)報(bào)道，近年的土地拍賣(mài)中地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲甚至飆升。在剛剛結(jié)束的“2013蘭州房地產(chǎn)業(yè)展示交易會(huì)”上，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，是土地拍賣(mài)導(dǎo)致了房?jī)r(jià)非理性飆升，目前的土地供應(yīng)制度應(yīng)該改革，呼吁取消土地拍賣(mài)。

在今年多個(gè)城市涌現(xiàn)出的地王中，以其中兩個(gè)為例：

今年7月份，中糧地產(chǎn)以23．6億元的價(jià)格，拿下北京朝陽(yáng)區(qū)孫河西甸村地塊，折合樓面價(jià)高達(dá)4．6萬(wàn)元／平方米，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)破十萬(wàn)；

今年9月份，新鴻基以217．7億奪上海徐家匯地王，成交樓面價(jià)達(dá)到3．73萬(wàn)元／平方米。

有開(kāi)發(fā)商表示，很多開(kāi)發(fā)商本意上并不愿意高價(jià)拿地，但土地緊缺，就算“大出血”也必須來(lái)?yè)尩?。如果?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)是4000元，“地王”出現(xiàn)后，樓面價(jià)上漲1000元，那么新房售價(jià)必然要在6000元左右，這樣一來(lái)，附近的樓盤(pán)必然上調(diào)價(jià)格，房?jī)r(jià)自然會(huì)整體上漲。

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，高溢價(jià)率出讓土地。根據(jù)杭州市國(guó)土資源局最新公布的土地出讓成交結(jié)果，今年前三季度，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積約607萬(wàn)平方米，土地出讓收入超過(guò)千億元，達(dá)到約1023億元，創(chuàng)出近5年來(lái)杭州土地出讓同期收入的新高。

從前三季度杭州土地拍賣(mài)的情況來(lái)看，住宅用地受到多方關(guān)注，高溢價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，不少外來(lái)房企大鱷也強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入爭(zhēng)奪杭州優(yōu)質(zhì)稀缺地塊。

其中，今年9月初，原浙大華[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]家池校區(qū)地塊拍賣(mài)，由綠地、世茂[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]和濱江競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)130多億元，成為杭州新的總價(jià)“地王”。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：并非土地拍賣(mài)造成高房?jī)r(jià)

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰認(rèn)為，土地拍賣(mài)制度不是高房?jī)r(jià)的根本原因。

陳云峰：在原來(lái)沒(méi)有土地招拍掛制度之前其實(shí)土地市場(chǎng)非?；靵y，也沒(méi)有什么公平公正可言，亂象環(huán)生?，F(xiàn)在推翻了，一是根本不可能，二是也會(huì)產(chǎn)生新的問(wèn)題，像國(guó)外東京、紐約這些大的城市，土地不是招拍掛，但是同樣房?jī)r(jià)很高。所以我覺(jué)得土地拍賣(mài)制度是一個(gè)原因，但不是根本性的原因。

陳云峰分析，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下造成高房?jī)r(jià)的根本原因還是供需關(guān)系，北京市場(chǎng)需求旺盛，即便放開(kāi)土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)應(yīng)該也不會(huì)便宜。

陳云峰：供求關(guān)系在市場(chǎng)價(jià)格當(dāng)中實(shí)際上是一個(gè)完全市場(chǎng)化的因素，所以我可以預(yù)言，像北京這種城市，因?yàn)樾枨蟊容^旺盛，你把土地全部都放開(kāi)，同樣會(huì)產(chǎn)生高房?jī)r(jià)。地價(jià)的上漲有很強(qiáng)的市場(chǎng)性，確實(shí)還是由供需來(lái)決定，所以調(diào)控的重點(diǎn)不是說(shuō)打壓開(kāi)發(fā)商，而是通過(guò)限制購(gòu)買(mǎi)人的資格來(lái)抑制投機(jī)性的需求。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉也表示，地王相對(duì)來(lái)說(shuō)只是出現(xiàn)在少數(shù)時(shí)候，從這么多年房地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，其實(shí)是先有房?jī)r(jià)漲了，才有地價(jià)漲了。

張大偉：先是房?jī)r(jià)漲了，然后才有地價(jià)漲了，因?yàn)榈貎r(jià)反映了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)到地王的出現(xiàn)推漲了房?jī)r(jià)，但是這種地王的出現(xiàn)也是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，繼續(xù)推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲。其實(shí)地王只出現(xiàn)在少數(shù)時(shí)候，而且出現(xiàn)的比例很低。大家可以看一下現(xiàn)在北京或上海賣(mài)10萬(wàn)元以上一平米的房子，這些土地價(jià)格很少超過(guò)一萬(wàn)的，在這種情況下你很難說(shuō)是土地價(jià)格推漲了房?jī)r(jià)。

土地出讓制度的發(fā)展與改革建議

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉介紹，內(nèi)地土地出讓制度始于90年代，在單一土地出讓方的情況下，土地拍賣(mài)相比協(xié)議出讓是更合適的途徑。

張大偉：因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)有土地出讓只有一種辦法，肯定是拍賣(mài)，只有這樣才可以避免國(guó)有土地或者國(guó)有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓的話有可能會(huì)出現(xiàn)灰色的部分。土地拍賣(mài)制度是隨著香港的土地出讓制度出現(xiàn)的，特別是到了2005、2006年之后，所有的土地必須招拍掛，這種形式的確會(huì)出現(xiàn)價(jià)高的現(xiàn)象，但因?yàn)橥恋刂挥袊?guó)有一個(gè)出讓方，這也是唯一的辦法。如果是協(xié)議出讓或者其他方式的話，也不太可能出現(xiàn)低地價(jià)。即使地價(jià)低了，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)低。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰建議，目前的土地都是政府收儲(chǔ)之后再來(lái)拍賣(mài)，這個(gè)出口可以保留，而在土地進(jìn)入這一塊，可以適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)。

知識(shí)鏈接

土地收儲(chǔ)

國(guó)家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)動(dòng)用國(guó)家優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)力，對(duì)流入土地市場(chǎng)的土地使用權(quán)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，通過(guò)土地整理后作為儲(chǔ)備用地的過(guò)程。

實(shí)施土地收儲(chǔ)及招拍掛，可以增加地方財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場(chǎng)的公平性和透明性，這方面有積極的作用。但任何一種制度的變遷，都需要相關(guān)的制度予以相應(yīng)的完善和匹配。

土地拍賣(mài)

在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)的行為。在中國(guó)的程序是：

①土地管理部門(mén)于公開(kāi)拍賣(mài)前30日發(fā)出拍賣(mài)公告。

②競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參加競(jìng)買(mǎi)并索取有關(guān)文件。

③競(jìng)買(mǎi)人向拍賣(mài)人報(bào)送參加競(jìng)買(mǎi)的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買(mǎi)人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)號(hào)牌。

④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開(kāi)拍賣(mài)：主持人介紹拍賣(mài)地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣(mài)起叫價(jià)；競(jìng)買(mǎi)人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競(jìng)得人；簽訂《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》；競(jìng)得人在拍賣(mài)成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門(mén)簽訂土地出讓合同，并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書(shū)。

樓面價(jià)

樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以土地的允許最大建筑面積，表明了該項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

1987年9月8日，我國(guó)第一次拍賣(mài)土地

新中國(guó)成立后，土地屬?lài)?guó)家所有，一直由國(guó)家統(tǒng)一分配，無(wú)償使用。

1981年11月，深圳特區(qū)首先開(kāi)始對(duì)部分土地使用征收費(fèi)用。

1987年7月1日，深圳市政府又提出以土地所有權(quán)與使用權(quán)分離為指導(dǎo)思想的改革方秦確定可以將土地使用權(quán)作為商品轉(zhuǎn)讓、租賃、買(mǎi)賣(mài)。9月8日，深圳市以協(xié)商議標(biāo)形式出讓有償使用的第一塊國(guó)有土地；9月11日以招標(biāo)形式出讓第二塊國(guó)有土地；12月1日又以拍賣(mài)形式出讓第三塊國(guó)有土地使用權(quán)，這是中華人民共和國(guó)成立后的首次土地拍賣(mài)活動(dòng)，引起了國(guó)內(nèi)外人士的重視。

幾個(gè)月后，1988年7月9日，上海市第一次以國(guó)際招標(biāo)方式出讓虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)26號(hào)地鐵共1.29萬(wàn)平方米土地50年的使用權(quán)，日本孫臣氏企業(yè)有限公司一舉中標(biāo)支付了相當(dāng)于1.0416億元人民幣的美元。有償使用土地從此逐漸成為中國(guó)人的常識(shí)。后來(lái)，買(mǎi)地、賣(mài)地、蓋房、賣(mài)房一度成為經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)并引發(fā)一系列不大不小的社會(huì)問(wèn)題，這些都發(fā)端于土地有償使用這一思想。

全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為1萬(wàn)0442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。

其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)1萬(wàn)7871元/平方米，與上年同期相比上漲12.18%。