地王出不出，國土部說了到底算不算？到底誰能說了算？日前，國土部副部長表態(tài)要求年內務必不再出地王，不過各個城市則反應不一，上海、廣州依舊拍出區(qū)域單價地王，而北京、杭州則有多塊“準地王”緊急停止出讓。業(yè)內人士指出，從現(xiàn)存機制上來講，國土部喊話對地方政府沒有太大制約作用，不過土地市場高熱后必會回落。

  全國多塊“準地王”暫停出讓

  10月15日，今年以來土地市場極為火熱的杭州市再次傳出消息，原定于10月18日下午出讓的杭師大兩宗宅地暫緩出讓，延緩出讓的理由并未透露，且沒有確定重新掛牌出讓時間表。

  據(jù)了解，此次暫緩出讓的兩宗地塊中，杭師大77號宅地的起拍價為15 .5億元，起拍樓面地價高達18402元/平方米，很有可能打破杭州主城區(qū)現(xiàn)有宅地的樓面價成交紀錄。有業(yè)內人士猜測，此次暫緩出讓，或是為了避免誕生新的“單價地王”。

  其實，這已經是近期杭州市第二次收回即將出讓的“準地王”地塊了。早在前些天，杭州蕭山區(qū)原定于10月10日下午的土地出讓會就臨時取消了，當時被取消拍賣的蕭政儲出[2013]31號地塊是純住宅用地，因其總起價33 .75億元，樓面起價23000元/平米，即便底價成交也將是蕭山區(qū)域總價地王。

  除了杭州這個賣地熱土之外，“天子腳下”的北京近期同樣出現(xiàn)了暫緩“準地王”出讓的事件。10月9日，北京市土地儲備中心網站發(fā)布公告稱，因故暫停原大龍地王北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動。

  據(jù)了解，被叫停的順義地塊包含了2009年被大龍地產以50 .5億元天價競得，創(chuàng)下當時北京的單價、總價雙料“地王”地塊的一部分。該“地王”后因欠繳地價款而被收回。此次再次掛出，起始樓面價超過2.1萬元/平方米，且容積率更是只有0 .97。北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析，從區(qū)域、容積率來看，在目前土地稀缺的北京，該地塊十分優(yōu)質，具備拍高價的潛質，如果不叫停，按照目前的市場行情，該地塊有望創(chuàng)下區(qū)域地王。

  緣起國土部喊話

  對于近期全國多地出現(xiàn)的暫?！皽实赝酢背霈F(xiàn)的事件，業(yè)內人士認為這與十一黃金周前國土部的一次喊話不無關系。

  記者了解到，在今年的9月25日，“按照國務院領導批示要求”，國土部曾召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開座談會。在座談會上，國土部副部長胡存智表示，從理論上說，國土部設計的防范地價異常的應對措施，可以有效防止絕大多數(shù)“地王”的產生，只要認識到位，措施到位，控制好投放節(jié)奏，今年的“地王”大都可以避免。

  胡存智要求，供需緊張的一線城市加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出“地王”?！耙恍┑胤秸S甚至助推出現(xiàn)高價地，影響市場預期，抬升房價地價；一些地方在債務壓力下，集中推出優(yōu)質地塊，忽視了國土資源部有關均衡供地的要求。”胡存智說。

  除了國土部對地方政府的隔空喊話，作為國土部下屬機構，中國土地勘測規(guī)劃院地價月度調查分析組亦發(fā)表“2013年9月地價月度調查分析簡報”，對目前土地市場火熱現(xiàn)狀作出警告。

  該機構認為，“那些名副其實的高價地確實是優(yōu)質地塊，以其極佳的區(qū)位優(yōu)勢、龐大的面積體量，如果以低價成交，才是市場的異?，F(xiàn)象?！钡珗蟾嫱瑫r指出，“所謂地王并不一定會成為樓王，從上海的徐家匯地塊入市18年來的坎坷歷程不難看出，地王不見得就是香餑餑，也有可能是燙手山芋?！?/P>

  各方反應不一

  對于國土部此次亮劍，作為“天子腳下”的北京很快就喊停了準地王的出讓，同時至9月底開始，北京還掛出多塊將采用競配“自住型商品房”方式出讓的宅地。

  據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計，9月25日至10月8日間，北京共有7塊宅地在出讓公告中明確，除配建固定比例的保障房之外，當?shù)貎r達到合理上限后將現(xiàn)場競配“自住型商品房”，銷售限價根據(jù)區(qū)位在10000至22000元/平方米之間，套型面積大部分控制在120或140平方米。業(yè)內人士認為，競配“自住型商品房”這種出讓方式顯然也有利于防范“地王”的出現(xiàn)。

  不過似乎并非所有的地方政府都那么“聽話”，比如上海并沒有暫緩出讓有可能成為地王的上海浦東新區(qū)濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7純住宅地塊。結果在10月10日，香港嘉華集團旗下天寶遠東有限公司以5.68億元奪得該地塊，樓面地價達到4.01萬元/平方米，溢價63%，刷新上海年內單價地王紀錄。

  另外廣州也在國土部喊話“年內務必不再出地王”后的兩天，也就是9月27日，保利地產以2.84億元拿下南沙2013N JY-9地塊，折合樓面地價6463元/平方米，溢價92%，刷新南沙單價地王紀錄。

  如果說9月27日再次出現(xiàn)南沙地王是廣州還未來得及做出反應，那國慶黃金周后廣州的表態(tài)則顯得比較“聽話”了。10月9日，廣州市國土局通過媒體表示，目前廣州市有238公頃住宅用地具備供應條件，可在今年四季度和明年一季度供應，當前供應量可以暫時緩解“地王”頻出的情況。

  9月30日，深圳市國土局也連夜下發(fā)通知繼續(xù)加大房地產調控力度，要求“加大普通住房土地供應力度，確保今年普通住房土地供應量在以往五年平均供地量的基礎上增加20%以上”，不過并未給出具體的執(zhí)行措施。

  鏈接

  國土部屢喊停地王卻多成空文

  其實在近年來，國土部已經不是第一次發(fā)聲要求嚴控地王了。

  2011年3月10日，面對當時地王層出不窮的情況，國土部發(fā)出通知稱，要求各地切實做好2011年城市住房用地管理和調控，堅決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)地王現(xiàn)象。

  2012年12月18日，對于當時各地頻出地王的問題，國土資源部要求各地要采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。

  據(jù)不完全統(tǒng)計，從2011年以來，國土部以通知、座談會等形式已經6次向地方喊話，要求嚴防地王，或者要求不再出現(xiàn)地王。不過在最近幾年的實際情況來看，國土部的喊話似乎并沒有起到明顯的作用，2013年依然是一個“地王年”，從年初至今，全國各地出現(xiàn)地王的報道不絕于耳。

  觀點

  高熱過后必會回冷

  有業(yè)內人士表示，土地管理是屬地管理，真正的供地權是下放到各市縣政府的，國土部門只能靠土地供應計劃來調節(jié)供地的規(guī)模和時機，地價上漲的主要動力和誘因還是地方的土地財政。資深房地產專家韓世同表示，光靠喊話來給土地市場降溫是沒有實質性作用的，因為從現(xiàn)存機制上來講，這種喊話對地方政府并沒有制約的作用。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，國土部喊話后，從短期來看相關部門可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲，比如“限房價競地價”、“限房價競配建”等。不過在地方政府綁架土地財政，地方債持續(xù)增加的市場背景下，改變地價持續(xù)上漲的預期就顯得更加困難。因此，土地市場需要長效性調控機制出臺，既可以改變地方政府對于土地財政的依賴，又可以合理調節(jié)土地市場的供求關系與遏制地價的過快上漲的預期。

  廣州同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，今年第四季度“地王”可能不會再大量出現(xiàn)，地方政府完全可以通過“商品房配建保障房”、“限房價競地價”等方法來控制“地王”的出現(xiàn)。然而，“地王”被掩蓋，并不意味著土地市場不瘋狂，更不能說明地價下降。

  而韓世同則認為，其實從市場上來看，廣州的土地市場只有同和地王和南洲路地王幾塊地呈現(xiàn)出非理性的情況，而最近幾次拍地已經相對回歸正常，甚至出現(xiàn)部分底價成交的情況?！巴恋厥袌龈邿徇^后必會回冷，地方政府抬高地價的意愿是很高的，在經過上半年的瘋狂之后，現(xiàn)在不少地塊出讓底價都已經很高，北京、杭州最近暫停出讓的地塊，有可能是因為國土部喊話的原因，但也有可能是因為價格太高無人應價，地方政府便順勢暫緩出讓?！?/P>

  土地管理是屬地管理，真正的供地權是下放到各市縣政府的，國土部門只能靠土地供應計劃來調節(jié)供地的規(guī)模和時機，地價上漲的主要動力和誘因還是地方的土地財政。