自《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》出臺(tái)后，這份里程碑式綱領(lǐng)性文件被廣為解讀，其中關(guān)于土地制度的革故鼎新更是引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注?！稕Q定》中指出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！?/P>

當(dāng)前，我國(guó)土地要素市場(chǎng)還不完善，土地要素市場(chǎng)在城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡、不統(tǒng)一，特別是集體建設(shè)用地基本被排出在土地市場(chǎng)之外?！敖⒊青l(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，就是指針對(duì)中國(guó)當(dāng)前城鄉(xiāng)用地二元化的格局，通過(guò)市場(chǎng)把農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有土地有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，讓農(nóng)村集體土地能夠符合規(guī)劃的前提下進(jìn)入市場(chǎng)，與國(guó)有建設(shè)用地享有平等權(quán)益。

此前，十七屆三中全會(huì)曾指出要“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，本屆三中全會(huì)將“逐步”二字去掉，業(yè)內(nèi)分析指出這是中央下決心要推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的一大信號(hào)，明確了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和國(guó)有土地將享受同等待遇。

農(nóng)村集體土地入市要看清

“前提”和“概念”

“必須清楚地看到，《決定》的表述中有一個(gè)前提和一個(gè)概念?！庇袑＜以诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，所謂一個(gè)前提，是指“符合規(guī)劃和用途管制”。當(dāng)前，我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，政府編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

據(jù)了解，我國(guó)農(nóng)用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地等；建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地等；未利用地指的是農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

楊紅旭認(rèn)為，一個(gè)概念，是指“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”。農(nóng)村集體建設(shè)用地，又分為經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性。其中經(jīng)營(yíng)性用地，主要是指村組織將集體建設(shè)用地租賃、轉(zhuǎn)讓給企業(yè)和個(gè)人使用，多數(shù)已經(jīng)成為廠房、倉(cāng)庫(kù)、商業(yè)市場(chǎng)等?！暗?，宅基地并不屬于經(jīng)營(yíng)性用地。按《土地管理法》農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地屬于農(nóng)民的基本保障范疇?！?/P>

“這就意味著，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，將率先實(shí)現(xiàn)入市，與國(guó)有用地‘同等、同權(quán)、同價(jià)’?！睏罴t旭說(shuō)。

日前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明指出，要系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的配套措施，包括加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè)，抓緊研究出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置條例；扎實(shí)做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作；對(duì)現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地開(kāi)展全面清查并研究制定處理政策。

拆除小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有補(bǔ)償機(jī)制

“但農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用?！?1月24日，國(guó)土部副部長(zhǎng)徐德明在國(guó)土部、住建部聯(lián)合召開(kāi)的視頻會(huì)議上強(qiáng)調(diào)。

此前，有關(guān)“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”的表述被誤解為未來(lái)建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正入市的可能性，從而引發(fā)了一波成交熱潮。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提，“這是硬杠杠，絕不能違背更不可逾越”。徐德明指出，違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，危害性極大。

“目前來(lái)看，十年內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房是不可能出現(xiàn)真正的落地。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，新的小產(chǎn)權(quán)房肯定會(huì)被拆除。雖然短期來(lái)看，很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)或者之前買小產(chǎn)權(quán)因?yàn)槌醋鳙@利，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房只是打了政策的擦邊球，屬于違法違規(guī)。

社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英在接受記者采訪時(shí)指出：“三中全會(huì)釋放的一個(gè)信號(hào)就是體制理順后，至少不會(huì)產(chǎn)生新的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)是歷史遺留問(wèn)題，會(huì)有一個(gè)合理的辦法去解決這個(gè)問(wèn)題。”

“如果小產(chǎn)權(quán)房不轉(zhuǎn)正，那也不一定要拆除，轉(zhuǎn)正的方式是多種多樣的。如果確實(shí)危害了公共利益，確實(shí)不符合政府的規(guī)劃，要拆小產(chǎn)權(quán)房，首先要注意保護(hù)弱者的利益，要有一種機(jī)制對(duì)買房的人進(jìn)行補(bǔ)償，而且要讓集體承擔(dān)責(zé)任，在這個(gè)前提下可以考慮拆除，而且這種情況應(yīng)該是比較少的?！秉h國(guó)英說(shuō)。