“這些政策的套路基本一致。基本上圍繞明年的供地計(jì)劃、今年的信貸政策等領(lǐng)域展開(kāi)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，殺傷力最大的體現(xiàn)在兩點(diǎn)：二套房貸首付提高、外地人口購(gòu)房排隊(duì)時(shí)間延長(zhǎng)。這些內(nèi)容打亂了此類(lèi)城市的置業(yè)計(jì)劃，增加了相應(yīng)的購(gòu)房成本。另一方面會(huì)刺激目前其他重點(diǎn)二線城市的購(gòu)房者加緊入市。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，從調(diào)控效果來(lái)看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過(guò)“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個(gè)城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場(chǎng)“基本面”的本質(zhì)。只要下半年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

樓市新政不斷

“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，“漢七條”相繼出臺(tái)。11月25日，南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)等地樓市新政也不斷推出。政策內(nèi)容主要集中在增加土地和住房供給、提高限購(gòu)門(mén)檻、提高二套房首付比例等方面。

廈門(mén)新政提到，調(diào)整差別化住房信貸，其中，第二套住房首付款比例不得低于70%。南昌市公布“昌六條”，內(nèi)容包括“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付比例，嚴(yán)禁未成年人購(gòu)買(mǎi)住房。”沈陽(yáng)將二套房首付提高至65%。

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門(mén)等城市出臺(tái)新政，與這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)高速上漲有關(guān)。此類(lèi)城市的共同特點(diǎn)在于：多屬于省會(huì)城市，樓市需求在省內(nèi)最旺盛，較高的物價(jià)和富裕階層的存在都哄抬了房?jī)r(jià)的上漲。此類(lèi)城市商品住宅的可售量明顯跟不上市場(chǎng)需求，庫(kù)存去化周期明顯偏低，存在供小于求的矛盾。

“這幾個(gè)城市出臺(tái)新政，與目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅較快是有關(guān)系的。在住建部的督促下，此類(lèi)城市不想進(jìn)入前10名的排行單，因?yàn)檫@會(huì)招致中央更多的“關(guān)注”。因此，在年底控制房?jī)r(jià)的任務(wù)面前，繼續(xù)收緊成為格調(diào)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，無(wú)論“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，還是“漢七條”，基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出。

“去投資化”日顯

談到房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，樓市“去投資化”成為不可回避的政策取向。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗就曾表示，“房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是使房地產(chǎn)去投資化，恢復(fù)民生產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)?！?/P>

長(zhǎng)久以來(lái)的調(diào)控，無(wú)非通過(guò)行政手段，圍繞限購(gòu)、限貸、限價(jià)等方式來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，這種治標(biāo)不治本的手段難以改變當(dāng)前房地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題。十八屆三中全會(huì)提及市場(chǎng)對(duì)于資源配置的決定性作用等，目的通過(guò)長(zhǎng)效、可持續(xù)性、穩(wěn)定有效的市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)手段使市場(chǎng)回歸以自住需求為主，逐步讓限購(gòu)等行政化手段退出市場(chǎng)。

伴隨全會(huì)的結(jié)束以及各城市房?jī)r(jià)年初制定的目標(biāo)時(shí)間臨近，近期集中出現(xiàn)的樓市調(diào)控新政，實(shí)際上“去投資化”已經(jīng)初顯。業(yè)內(nèi)人士表示，整體調(diào)控政策堅(jiān)持“去投資化”的同時(shí)，呈現(xiàn)出定向?qū)捤芍?“階段性”局部收緊，政策執(zhí)行總體較“溫和”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱(chēng)，經(jīng)過(guò)這一輪“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，“去投資化”調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從調(diào)控效果來(lái)看，本輪調(diào)控就如大浪淘沙一般，經(jīng)過(guò)“去投資化”、“去泡沫”化的洗禮，驅(qū)使各個(gè)城市逐漸回歸到以“供需”為主的市場(chǎng)“基本面”的本質(zhì)。

市場(chǎng)基本面企穩(wěn)

隨著調(diào)控的逐漸深入，針對(duì)不同的城市特點(diǎn)，各地調(diào)控也呈現(xiàn)了差別化。中指院的研究報(bào)告就認(rèn)為，與熱點(diǎn)一、二線城市不同的是，三、四線城市更多面臨的是市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題。

張宏偉認(rèn)為，從行業(yè)發(fā)展特征來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)自2010年限購(gòu)限貸“去投資化”調(diào)控以來(lái)，樓市逐漸步入“自住需求”通道，逐步回歸正常合理水平。全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入2-3年左右的小周期發(fā)展階段。

“只要下半年市場(chǎng)和房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個(gè)市場(chǎng)基本面也會(huì)因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)?！睆埡陚ケ硎?。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2013年雖然M2同比增速?gòu)?月的15.9%下降為1-10月的14.3%，但總體來(lái)看，M2同比增速依然高于今年政府工作報(bào)告中提及的13%的目標(biāo)。

由此看來(lái)，在市場(chǎng)流動(dòng)性依然相對(duì)寬松的市場(chǎng)背景下，政策定向?qū)捤芍С质滋鬃宰⌒枨?、改善需求接棒投資投機(jī)性需求入市等諸多輔助因素影響下，今年樓市“基本面”開(kāi)始實(shí)質(zhì)性回暖。

地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓稱(chēng)，年末樓市可能因政策基調(diào)的從緊而轉(zhuǎn)入平淡，全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲勢(shì)可能有所放緩。未來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的加碼調(diào)控政策，給樓市最大的影響在于購(gòu)房者轉(zhuǎn)向短期觀望，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，給市場(chǎng)傳遞了一種堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖的姿態(tài)。房企會(huì)放慢推盤(pán)速度，商品房成交量也就跟著放緩。