在新三中全會(huì)《決定》中，房地產(chǎn)稅被視為“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”而被器重。不過(guò)要開(kāi)征房產(chǎn)稅，還有一個(gè)問(wèn)題必須考慮，那就是采用從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征。

以房屋套數(shù)或者面積作為稅收減免的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)不公平―――兩套有同樣價(jià)值的房產(chǎn)，面積少的會(huì)被免于征收房產(chǎn)稅，而面積多的則被課征了房產(chǎn)稅。如果采取這種征稅方式，就是變相給高收入階層免稅，同時(shí)還會(huì)扭曲房產(chǎn)市場(chǎng)，推高市區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值，并影響代際公平。

從價(jià)計(jì)征的方式將改變這種局面。從國(guó)外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)看，從價(jià)計(jì)征是基本準(zhǔn)則，其各種稅收減免均直接以金額作為減免標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，這種方式也照顧了代際公平。

房產(chǎn)稅當(dāng)然是件大事，并不因?yàn)樗軌蛉绾芏嗳怂f(shuō)的扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，更重要的是它的開(kāi)征能夠?yàn)榈胤秸畬ふ业揭粋€(gè)穩(wěn)定的稅源。也正是如此，在新三中全會(huì)通過(guò)的《決定》中，房地產(chǎn)稅被視為“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”而被器重。

不過(guò)要開(kāi)征房產(chǎn)稅，還有一個(gè)問(wèn)題需要考慮，那就是房產(chǎn)稅在今后是采用從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征？所謂從價(jià)計(jì)征，那就是按照每個(gè)家庭所擁有房產(chǎn)價(jià)值的多少來(lái)決定所要繳納的房產(chǎn)稅；而從量計(jì)征則是按照每個(gè)家庭所擁有房產(chǎn)面積的多寡來(lái)決定所要繳納的稅額。

從目前公眾的討論來(lái)看，絕大多數(shù)人都支持從量計(jì)征，網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳的版本也可作為佐證，即據(jù)稱(chēng)自“2014年1月1日起，對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額”。為什么公眾大都會(huì)認(rèn)為今后要采取從量計(jì)征的方式？一個(gè)可能的原因是目前在重慶和上海的試行方案中，都是以面積作為征收標(biāo)準(zhǔn)。

以上海的方案為例，盡管在《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為“參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)?！闭Э粗?，這個(gè)方案似乎是從價(jià)計(jì)征。但是同樣在這個(gè)辦法中卻規(guī)定了六項(xiàng)減免標(biāo)準(zhǔn)，而無(wú)論采取哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，都是和面積掛鉤，而不是與房產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。

比如稅收減免的第一條是這么規(guī)定的，“本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積，下同)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅?！睋Q句話(huà)說(shuō)，只要是購(gòu)買(mǎi)第一套住房或者家庭人均住房面積在60平米以下，就免繳房產(chǎn)稅。

為什么要從量計(jì)征？據(jù)公開(kāi)的說(shuō)法，如果要對(duì)每套房都征房產(chǎn)稅，對(duì)那些只擁有一套房的普通工薪階層來(lái)說(shuō)，則是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。為了廣大工薪階層的利益考慮，應(yīng)當(dāng)設(shè)定一定的減免標(biāo)準(zhǔn)。但問(wèn)題是，這樣的免稅標(biāo)準(zhǔn)真的是為工薪階層考慮？那倒未必。筆者認(rèn)為，以房屋套數(shù)或者面積作為稅收減免的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)不公平。一個(gè)很有可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是，兩個(gè)擁有同樣價(jià)值的房產(chǎn)，面積少的會(huì)被免于征收房產(chǎn)稅，而面積多的則被課征了房產(chǎn)稅。這樣的計(jì)稅依據(jù)很有可能出現(xiàn)的情況是，中低收入階層承擔(dān)了與其財(cái)產(chǎn)不成比例的稅負(fù)，甚至還會(huì)出現(xiàn)這種荒唐事：一個(gè)擁有180平米、每平米價(jià)值高達(dá)10萬(wàn)元的三口之家免征房產(chǎn)稅；而擁有200平米、每平米只有5000元的家庭卻需要繳稅。

如果采取這種從量計(jì)征的征稅方式，那么就是變相給高收入階層免稅，同時(shí)還會(huì)扭曲房產(chǎn)市場(chǎng)，推高市區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值。今年以來(lái)，“宇宙中心”五道口以每平米10萬(wàn)的價(jià)格而被公眾所知悉，為何它能夠有這么高的價(jià)格？因?yàn)樗蠈W(xué)區(qū)房、面積小這兩個(gè)特征。假如今后的房產(chǎn)稅采取從量計(jì)征，那么這些小面積學(xué)區(qū)房的價(jià)格就會(huì)越來(lái)越高：其不僅具有學(xué)區(qū)房的功能，同時(shí)還有保稅功能――― 這可能是房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)者所沒(méi)有想到的。

于是，一個(gè)非常奇怪的現(xiàn)象就會(huì)出現(xiàn)：本來(lái)出臺(tái)房產(chǎn)稅的初衷是為了抑制房?jī)r(jià)，卻發(fā)現(xiàn)這種計(jì)稅方式會(huì)推高市區(qū)內(nèi)小戶(hù)型面積的房?jī)r(jià)；同時(shí)，這種本來(lái)為“完善地方稅體系”而推出的稅種也背離了初衷：如果以面積征稅，那么城市中心區(qū)域的地方政府可能會(huì)面臨無(wú)米下鍋的境況―――因?yàn)檫@些區(qū)域的戶(hù)型大多都足夠小且符合免征標(biāo)準(zhǔn)。于是，一個(gè)很有意思的現(xiàn)象就出現(xiàn)了，那些享受了優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的居民卻不需要為房產(chǎn)而納稅。

考慮到當(dāng)代中國(guó)的城市化進(jìn)程，這種從量計(jì)征的方式還隱藏著對(duì)新進(jìn)入城市階層的價(jià)格歧視。一個(gè)需要注意的現(xiàn)象是，那些剛進(jìn)城者由于經(jīng)濟(jì)能力往往會(huì)將第一套住房選擇在非市中心，而且面積也較市中心要大――― 同樣的200萬(wàn)在京滬等城市或許只能買(mǎi)50平米甚至更少面積的住房，但在郊區(qū)則可能會(huì)有100平米。盡管房產(chǎn)價(jià)值相同，但是兩者對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)卻不盡一致，一般而言市中心的會(huì)更為好些；但不可忽視的一個(gè)問(wèn)題是，遠(yuǎn)在郊區(qū)的居民更容易被征收房產(chǎn)稅。

從這個(gè)角度而言，從量計(jì)征的房產(chǎn)稅不僅僅會(huì)扭曲高收入階層和低收入階層的稅負(fù)，同時(shí)還會(huì)影響代際公平，“先富起來(lái)的人”將會(huì)永遠(yuǎn)受到優(yōu)待，無(wú)論是公共服務(wù)還是稅收。

不過(guò)，如果采取了從價(jià)計(jì)征的方式，那么這種局面就會(huì)改變。從國(guó)外征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從價(jià)計(jì)征是基本準(zhǔn)則，他們也有各種稅收減免，但都是直接以金額作為減免的標(biāo)準(zhǔn)。以美國(guó)加州為例，用于自住的住宅幾乎都可以獲得7000美元的房產(chǎn)稅減免；如果居民是殘疾退伍軍人，則可免除最高額為15萬(wàn)美元的房產(chǎn)稅。這種從價(jià)計(jì)征的方式更加公平，享受優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的居民往往也需要承擔(dān)更多的稅負(fù)。

同時(shí)，從價(jià)計(jì)征的方式也照顧了代際公平。由于核心區(qū)域的居民住宅大都屬于城市原住民，他們通過(guò)祖?zhèn)骰蛘吒＠址空紦?jù)了核心區(qū)域，目前他們中的絕大多數(shù)已經(jīng)瀕臨退休，這個(gè)群體最大的優(yōu)勢(shì)是坐擁巨額財(cái)富，但收入?yún)s很一般。如果房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征，盡管每年1%-2%的數(shù)額相對(duì)于其資產(chǎn)價(jià)值來(lái)說(shuō)是九牛一毛，但卻會(huì)對(duì)其現(xiàn)金流產(chǎn)生致命影響，甚至?xí)l(fā)生收入不夠繳稅的現(xiàn)象。也正是如此，從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅還會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)意想不到的后果，為了減少稅負(fù)，這些居民將不得不把房產(chǎn)易主，搬到更為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。

或許很多人認(rèn)為這樣對(duì)他們不公平，為什么在市區(qū)內(nèi)居住了大半輩子，在晚年卻要被逐出市區(qū)？不過(guò)在筆者看來(lái)，這樣好處更多：第一是可以減輕城市的交通壓力，因?yàn)榭梢宰尭嗟纳习嘧寰奂袇^(qū)內(nèi)；第二是讓城市永遠(yuǎn)保持活力，如果市區(qū)內(nèi)都是年老者居住，那么城市的魅力將會(huì)大打折扣。盡管如此表述似有不尊重年長(zhǎng)者之嫌，但必須考慮到的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)在城市住宅價(jià)格之所以上漲，就是因?yàn)橛胁粩嗟耐鈦?lái)者涌入，老一輩人是坐享了房產(chǎn)價(jià)格上漲的代際紅利，同時(shí)，在現(xiàn)收現(xiàn)付的養(yǎng)老金體系下，他們的養(yǎng)老金也是由目前的上班族所供養(yǎng)的。換句話(huà)說(shuō)，市區(qū)內(nèi)房產(chǎn)易主也是代際公平的體現(xiàn)。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，選擇從量計(jì)征還是從價(jià)計(jì)征，體現(xiàn)了我們是偏向既得利益階層還是選擇迎接變革，茲事體大，不得不慎重。