圍繞房地產(chǎn)的討論和預(yù)測不少，房產(chǎn)稅開征與否、如何征收這個話題幾乎每年都會引發(fā)熱議。即便不討論稅制本身的合法性，房產(chǎn)稅至少在“調(diào)節(jié)壓低房價”這一期待上，難以發(fā)揮預(yù)想的作用。［詳細(xì)］

房產(chǎn)稅的制度設(shè)計初衷就不是為了調(diào)節(jié)房價

中國的房產(chǎn)稅制，始于1986年國務(wù)院正式頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，其征稅客體是房屋不動產(chǎn)，征稅范圍也限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋或出租房屋。按照該條例，房產(chǎn)稅只是一種普通的財產(chǎn)稅，是依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。

2003年中共十六屆三中全會《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的決定》第一次提出，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！彼闶侵袊慨a(chǎn)稅改革的新開端。從征收背景來看，原有的稅制體系更重視與生產(chǎn)和流通有關(guān)的增值稅、營業(yè)稅等間接稅種，相對忽視財產(chǎn)稅等直接稅稅種。房產(chǎn)稅概念的提出，是稅收機(jī)制改進(jìn)完善需求下的產(chǎn)物，并不直指房價調(diào)控。從1998年房改開始到2003年，房價其實并不高，數(shù)年間房價平均每年漲幅只有3.5%。

2010年財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示：“對個人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的。這既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用，引導(dǎo)個人合理住房消費?！痹撠?fù)責(zé)人還說，從國際經(jīng)驗及公平、規(guī)范的角度看，房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收，并不分是二套房產(chǎn)，還是唯一的房產(chǎn)，一律進(jìn)行征收。如果旨在抑制房價，就應(yīng)該區(qū)分唯一房產(chǎn)與二套以上，而不是針對普通居民個人?？梢娋椭贫仍O(shè)計的初衷而言，官方表態(tài)里房產(chǎn)稅指向的到底是調(diào)節(jié)收入分配、完善房地產(chǎn)稅收體系，還是抑制高房價，至今都不明晰。

從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅并不是房價調(diào)節(jié)的利器

在國際上房產(chǎn)稅是一種通行稅種，據(jù)統(tǒng)計，全世界對住宅征收房產(chǎn)稅的國家和地區(qū)有40個左右，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)地區(qū)。房產(chǎn)稅屬于歐美等國縣、市以下政府的主要財政來源。加拿大、澳大利亞、新西蘭等國家的財產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅）占地方稅收的比重都比較高。16個經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國家（OECD）這一比重的平均水平約為43%。1942年，美國房產(chǎn)稅占地方財政收入的比例高達(dá)92.2%，到1977年下降到80%，2007年，比例仍然達(dá)到72%。1977年，美國50個州征收的房地產(chǎn)稅總額為625億美元，到2007年達(dá)到3831億美元，增加了5倍。一般來說，房地產(chǎn)稅主要會被用到街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等公共開支上。

遺憾的是，就公眾所期待的抑制房價而言，迄今為止各國家地區(qū)都沒有用房產(chǎn)稅抑制房價上漲的成功經(jīng)驗。18世紀(jì)末，美國就開始征收財產(chǎn)稅，到19世紀(jì)中期各州普遍開征了財產(chǎn)稅，但扣除通貨膨脹因素之后的統(tǒng)計顯示，從1997年到2006年美國房價總體上漲了57%。1991年日本為了調(diào)控房價，創(chuàng)設(shè)了地價稅，但并沒有起到應(yīng)有的作用，房地產(chǎn)泡沫破滅后，1998年地產(chǎn)稅被停止征收。

韓國的房地產(chǎn)業(yè)同中國一樣也經(jīng)歷過一段快速上漲的時期，1997年的亞洲金融危機(jī)之后，韓國政府為了擺脫金融危機(jī)所帶來的不利局面，快速恢復(fù)國民經(jīng)濟(jì)，也實行了對房地產(chǎn)業(yè)積極鼓勵其發(fā)展的一系列政策。在2001-2006年這段時間，韓國全國房地產(chǎn)價格平均每年以超過10%的速度增長，為了抑制全國房價的過快上漲，韓國政府于2005年頒布了綜合不動產(chǎn)稅，試圖抑制房價攀升，根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同對稅率，基本上每年的稅率在0.75%-2%之間。但是事與愿違，綜合不動產(chǎn)稅雖然增加了擁有房產(chǎn)的成本，但也降低了投資、投機(jī)的獲利，在每年所要承擔(dān)的賦稅跟不上房價上漲的速度的情況下，房地產(chǎn)投機(jī)行為依然還是存在。

上海、重慶的房產(chǎn)稅試點對房價抑制作用有限

在目前的中國，城鄉(xiāng)差別很大、地區(qū)差異很大，一線城市和二、三線城市差別也很大，且存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場壟斷，而在已有的房產(chǎn)稅研究中，因個人房產(chǎn)稅在中國仍未大規(guī)模推行，致使所需數(shù)據(jù)欠缺而難以定性。實際效果，也只能從上海和重慶的房產(chǎn)稅試點來管中窺豹。

上海的征收對象，為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定為0.4%～0.6%；重慶的征收對象，則是獨棟商品住宅和高檔住房，以及無戶籍、無企業(yè)、無工作人員所購的第二套房，稅率從0.5%～1.2%不等。上海的房產(chǎn)稅征收范圍比較廣，征稅著重于人均房屋面積，并且只對“增量”住房征收房產(chǎn)稅；重慶調(diào)控面比較窄，主要是針對高檔住房，但“存量”和“增量”都要征收。

雖然上海的房產(chǎn)稅征收范圍廣，但并未起到降房價的效果。據(jù)統(tǒng)計，2011年，上海商品房成交均價為15743元/平方米，2013年上半年為17840元/平方米，從征收房產(chǎn)稅至2013年上半年，“房價漲幅13%”。重慶房產(chǎn)稅2011年底征收金額已達(dá)1億元，2012年，重慶房產(chǎn)稅的征繳率更達(dá)到了 99%，基本做到了“應(yīng)收盡收”，只有少部分存在產(chǎn)權(quán)糾紛問題的房屋沒有征收。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，重慶市2011年住宅商品房的平均銷售價格為4492.3元/平米，2012年為4804.8元/平米，房價漲幅為6.96%。

通過對重慶、上海、北京、深圳、西安、杭州、南京等地2010年-2012年的房價數(shù)據(jù)分析可發(fā)現(xiàn)，重慶和上海試點征收房產(chǎn)稅后，這兩個城市的房價并沒有應(yīng)聲下降，而且房價走勢圖和其他并未實行房產(chǎn)稅改革試點的深圳、西安、北京等城市房價走勢圖并沒有明顯的差異。而且加速的房價上漲容易消弭房產(chǎn)稅成本，就以目前中國的房產(chǎn)稅試點、房價的漲幅來作說明，重慶確定的房產(chǎn)稅稅率為每年征收0.5%-1.2%。只要每年房價上漲的幅度為1.2％以上，投資者就會獲利。以2012年的全國房價漲幅為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年住宅商品房平均銷售價格為4993.147元/平方米，2012年的這一數(shù)據(jù)則為5429.93元/平方米，上漲幅度為8.04%，開征房產(chǎn)稅未能成功抑制房價上漲。

土地出讓金與房地產(chǎn)稅費不調(diào)整，只談房產(chǎn)稅無意義

指望房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)房價，低估了地價對于房價的影響。中國房地產(chǎn)市場里，住房產(chǎn)權(quán)其實僅僅是70年的長期租賃權(quán)而已。在高企的房價里，土地出讓金占了非常高的比重。

自2002年實施招拍掛制度之后，地價成為了推動房價上升的最主要動力。2000-2010年，中國70個大中城市房價累計上漲了76.8%，其中商品住宅價格累計上漲了86%，二手房住宅價格累計上漲了96%。但同期70個大中城市地價累計上漲了123%，其中住宅用地價格累計上漲了163.5%，普通住宅用地價格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實施之后。全國土地價格的上漲幅度均超過房價的上漲幅度，且累計上漲幅度成倍于房價的上漲幅度。在房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點的同時，土地出讓金取消從現(xiàn)實條件來看并不現(xiàn)實，如若既收土地出讓金又收房產(chǎn)稅，房價控制更是無從談起。

除此以外，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系也需要審視。2003年，中國對房產(chǎn)稅進(jìn)行改革之初，基于控制房價和完善稅制的目的，提出將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的各種收費和土地使用權(quán)出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段按年統(tǒng)一收取的物業(yè)稅（即現(xiàn)行房產(chǎn)稅）的思路。然而，近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，無論是重慶、上海的試點，還是總體思路，都只著眼于房產(chǎn)稅的征收，而對于其他房地產(chǎn)稅種的改革并無動作。統(tǒng)計顯示，2003年-2012年的十年間，房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅遠(yuǎn)高于總稅收增幅，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。

被有意無意包裝成“房價調(diào)節(jié)利器”的房產(chǎn)稅，無論是從制度設(shè)計初衷，還是現(xiàn)實實踐的結(jié)果看，都很難承擔(dān)起有效遏制房價的重任。在事關(guān)房價的爭論中，房產(chǎn)稅或許只是個錯誤的焦點。

數(shù)據(jù)圖：住房市場化改善居民居住條件

自1998年中國實行“住房貨幣化”改革以來，市場的能量被釋放，并開始在這一領(lǐng)域發(fā)揮巨大作用。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，1998年中國的住宅商品房銷售面積僅為1.08億平方米，到2012年這一數(shù)字增長為1998年的近10倍，達(dá)9.85億平方米。而隨之改變的就是居民的居住條件得到了改善。經(jīng)合組織的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2011年，中國的人均居住面積從14.98平方米，增長為22.29平方米。