[摘要]四線城市房企違約樣本：地價急跌困死開發(fā)商。

一家縣級市房企的債務違約，牽動了政府、銀行、企業(yè)、媒體乃至公眾的敏感神經。

經當?shù)卣瞬?，目前浙江興潤置業(yè)投資有限公司（下稱“興潤置業(yè)”）及關聯(lián)企業(yè)總負債超過35億元，其中銀行貸款24億元，涉及10多家銀行，其中建設銀行為主要借款人。浙江省奉化市政府認為，興潤置業(yè)及關聯(lián)企業(yè)經營管理混亂，導致資金鏈條斷裂，初步核實已經資不抵債。

與此同時，興潤置業(yè)非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人，其中機關事業(yè)單位人員7人。目前，奉化市成立的專案組和應急工作領導小組已多次與銀行溝通，希望妥善解決這一問題。

昨天甚至有外媒報道稱央行已經介入，并與建設銀行及奉化市政府官員召開緊急會議，討論興潤置業(yè)如何償還35億元人民幣債務的問題。

對此，奉化市委宣傳部、奉化市金融辦有關負責人對《第一財經日報》記者表示并不知情。央行也于昨日公開澄清報道與事實不符，并對該媒體予以強烈譴責。

據(jù)記者了解，盡管興潤置業(yè)違約事件主要與部分“問題樓盤”有關，但多名學者均對記者表示，該事件無論對房地產公司還是銀行業(yè)來說，都有可能形成鏈條反應，風險警示意味甚濃。

兩大“問題樓盤”

興潤置業(yè)是奉化當?shù)剌^大的房地產企業(yè)，擁有30億元資產，曾位列寧波百強企業(yè)第33位、建筑房企前5位。盡管如此，興潤置業(yè)在寧波房產界并不知名，其項目開發(fā)也多位于奉化本地。

3月11日，興潤置業(yè)實際控制人沈財興和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公眾存款罪，被移送奉化檢察機關審查起訴。

在戶籍人口不到50萬的奉化，沈財興廣為人知，他從一個泥水匠、包工頭起家，把興潤置業(yè)做到當?shù)胤科簖堫^企業(yè)。

奉化錦屏為民中介所負責人葉海波說，沈財興是一個專心做事的人，之前他們開發(fā)的陽光水岸、陽光茗都等樓盤，在奉化市場的口碑都很不錯。然而，沈財興對企業(yè)并不善于經營管理，公司比較混亂?！跋旅娴娜速嶅X了，他自己倒沒有賺到多少錢”。

在葉海波看來，這次興潤置業(yè)倒下，與其在建的“長汀村舊村改造”項目和“桃源府邸”項目有關。

昨天，長汀村村委會書記張善明對《第一財經日報》記者表示，興潤置業(yè)此前從寧波洛茲置業(yè)有限公司（下稱“洛茲置業(yè)”）手中接盤了長汀村舊村改造項目，對300多畝地實行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運作模式。

洛茲置業(yè)在此前的開發(fā)過程中遭遇了村民的抵制，最終與項目緣盡。“此后沒過多久，興潤就進來了?！庇兄槿耸勘硎荆?shù)卣诤团d潤置業(yè)談了之后，“他們這才進來拿地”。

張善明說，興潤置業(yè)建設長汀安置房18萬平方米，建設成本投入在五六億元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意見，該項目后期用于商業(yè)開發(fā)的150多畝地塊拆遷進展緩慢。

“這個地方非常難拆。”一名參與過長汀村拆遷的律師稱，這正是興潤置業(yè)遭遇難題的一個重要原因。

“時間拖了三四年，成本也在上升?！睆埳泼髡f，關鍵是，興潤置業(yè)用其他項目的貸款，以及借來的高息民間融資，用于安置房建設。這對一家地方房企來說，無疑會承受巨大的財務壓力。“聽說每天的利息都要50萬元左右?！?/p>

于是，長汀村舊村改造項目令興潤置業(yè)陷入“只投入、沒產出”的尷尬境地。隨后開發(fā)的桃源府邸，又加劇了興潤置業(yè)的資金緊張情況。

桃源府邸是興潤置業(yè)在建的高檔別墅樓盤，規(guī)劃三期共建51幢獨立別墅、172幢雙拼別墅和23套單身公寓以及1幢會所，按計劃2011年12月開工，2013年12月交付。根據(jù)公開資料，該樓盤排屋最低起價560萬元/套，獨立別墅最高售價3000萬元/套。

但在桃源府邸項目工地上，本報記者看不到建筑工人的身影，施工現(xiàn)場也是大門緊閉，只能看到建了一半的別墅和排屋，沿街巨大的樓盤廣告牌卻依舊鮮艷醒目。葉海波說，由于這幾年限購等房地產調控政策出臺，桃源府邸的別墅只實現(xiàn)了少量銷售。

房地產風險警示

葉海波認為，興潤置業(yè)的倒下，除與其管理不善有關外，還與這幾年樓市的急劇變化有關。目前，奉化房價比最高峰時下跌了20%左右，地價也出現(xiàn)急跌。

2010年1月，興潤置業(yè)以6.6億元拍下桃源府邸地塊，折合樓面價7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周邊拍下的住宅地塊折合樓面價卻只有3204元/平方米。兩相對比懸殊。

此外，去年年底綠城集團[簡介 最新動態(tài)]在長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊成本為328萬元/畝，與之前該地段估價1000萬元/畝相距甚遠。

張善明說，離長汀村舊村改造項目不遠的中央花園[最新消息 價格 戶型 點評]地塊，樓面地價7000多元/平方米，業(yè)界認為只有賣到13000元/平方米才能保本?，F(xiàn)在，中央花園市價在11000元/平方米之內，有的大戶型每平方米單價只有8000~9000元?！奥犝f這個開發(fā)商至少虧損好幾個億。”

于是有開發(fā)商抱怨，興潤置業(yè)資不抵債與奉化地價“跳水”有關。前幾年市場好的時候，政府推地時把起拍價定得很高，導致企業(yè)高價拿地。現(xiàn)在市場不好，政府為了提高拍賣成交率，又把起拍價定得很低，導致房企現(xiàn)有資產嚴重縮水。

對此，一名奉化官員認為，地價走勢的依據(jù)是市場變化，開發(fā)商要在市場中學會“游泳”。他表示，目前省市政府非常關注興潤置業(yè)事件進展，奉化也在積極尋找“接盤者”，同時也與銀行多次協(xié)商，希望予以妥善解決。

事實上，房價下跌、土地貶值，開發(fā)商因此承受巨大的開發(fā)壓力，這在三四線城市已較為多見。

招商[簡介 最新動態(tài)]證券發(fā)展研究中心宏觀研究主管謝亞軒對記者稱，發(fā)生違約的事件其實并不意外，這是對銀行開發(fā)貸款風險的一種警示。不僅僅是銀行，其他金融機構和房地產都存在著聯(lián)系，同樣也是一種風險警示。

中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，這起房地產貸款違約案例，無疑將促使房地產融資收緊，包括銀行貸款和其他渠道的融資。

（記者章文貢對本文亦有貢獻）