導讀：高高興興的買一套房子，想著可以住進新家，解決了人生一個大事。萬萬沒想到一張公告讓所有的購房者都彷如掉到了冰窟窿里。本來一套商品房可以賣到120萬，結果卻變成了經濟適用房，只價值90萬，一夜間仿佛房子貶值了30萬一樣。300多戶業(yè)主開啟了維權之路……

中房報記者 陳淑亞 鄭州報道

作為“傳說中”鄭州最大的房企――正商集團以“快速拿地、快速開發(fā)”的發(fā)展模式著稱， 但是在正商集團的大本營，該公司目前正遭遇一樁8年前已經建好的小區(qū)的業(yè)主投訴。這個位于鄭州市金水區(qū)與宏達路交叉口東南角的項目名為宏達花苑，開發(fā)商為正商地產集團子公司河南興業(yè)房地產公司，目前興業(yè)房地產公司已經從工商局注銷。從2014年至今，宏達花苑小區(qū)5棟樓共計約300多戶業(yè)主不斷通過各種渠道維權。

商品房變經濟適用房

據中國房地產報記者了解，業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛開始于一張公告的曝光。去年12月9日，鄭州市國土資源局在宏達花苑小區(qū)門口張貼了一張公告。 “這張公告上顯示房屋的土地性質為國有土地，土地用途為住宅經濟適用房性質。這個時候我們才感覺到情況不妙，被騙了?！倍瓉硇^(qū)業(yè)主購買時認為的“商品房”實際上是經濟適用房。此后維權上訪成了宏達花苑小區(qū)業(yè)主陳紅（化名）的家常便飯。

雙方矛盾的焦點在于宏達花苑的房子到底是屬于商品房還是經濟適用房。而兩者性質的不同，對于房屋的價值有很大差異。

業(yè)主陳麗對記者表示：“房屋沒有土地產權。對房屋的價值影響很大。同樣一套房屋，如果是經濟適用房只能賣90萬元，而商品房可以賣到120萬元，兩者有接近30萬元的差價。一旦拆遷，經濟適用房只能獲得房屋的賠償，而土地部分的溢價補償是沒有的。而且經濟適用房滿5年才可以上市銷售，銷售前需要把其與商品房的差價補齊才能轉正?！?/p>

然而，經濟適用房補齊差價的金額，近兩年在鄭州也有了大幅度提高。2005之前的差價款是按照房屋售價的10%繳納，2005~2010年的經濟適用房差價款提高為房價的20%，現在則為房屋價格30%的差價款。”王麗和諸多業(yè)主認為，如果現在補償差價，這個差價應該由開發(fā)商和政府管理部門來埋單。

陳麗和多名業(yè)主對記者表示，他們2007年購買宏達花苑時候的價格在3800元/平方米左右，開發(fā)商當時曾明確告知該項目是商品房，2008年項目交房后，房產證也順利發(fā)到業(yè)主手中。但在此之后，土地使用證卻一直沒有發(fā)到業(yè)主手中。期間業(yè)主也曾多次詢問和打電話咨詢項目開發(fā)商和正商集團，業(yè)主得到的答復則是“正在辦理中，請耐心等候”。

但是近8年后，業(yè)主并未得到正在辦理的土地證，而是收到了關于土地屬于國有的消息?！爸钡角岸螘r間鄭州市國土資源局的一紙文件，提醒了我們可能上當受騙了?！边@個文件，也激起業(yè)主的強烈不滿。

怪胎補差商品房

“宏達花苑小區(qū)在2007年，大家購買時都已經賣到了3800元/平方米?！标慃悇t認為自己買的房子從價格上就是商品房。陳麗認為，圣地花園項目的經濟適用房和補差商品房的售價遠低于陳麗購買的宏達花苑項目，而圣地花苑的地段和品質均與宏達花苑類似。記者看到一份2007年鄭州市物價局對于圣地花苑項目的價格指導文件，文件顯示，該小區(qū)的經濟適用房銷售基準價1675元/平方米，補差商品房銷售基準價為2138元/平方米。商業(yè)用房面積銷售價格則是自行認定。而當時周邊商品房小區(qū)的價格也僅為3800元/平方米左右。

不過，中國房地產報記者在物價局針對朝陽小區(qū)（宏達花苑為朝陽小區(qū)的一部分）一期和二期的經濟適用房價格公告中看到，整個朝陽小區(qū)都申報的是經濟適用房而不是補差商品房，價格均為1690元/平方米。銷售價格可以上浮，但是上浮價格最多不得超過3%。

對此，正商集團相關負責人在接受中國房地產報記者采訪時表示，這個小區(qū)是當時歷史的產物，屬于“差額商品房”范疇，正商集團的做法合理合規(guī)。

正商集團相關負責人提到的所謂補差商品房，就是在“經濟適用房小區(qū)建設商品房”。根據國家《經濟適用住房管理辦法》的相關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)實施的經濟適用房項目利潤率按不高于3%核定；經濟適用房用地屬于無償劃撥，開發(fā)商實行微利經營。而在2005年之前，鄭州有關部門為彌補開發(fā)商的利益缺口，鼓勵開發(fā)商加入經濟適用房建設，曾出臺措施，允許開發(fā)商在經濟適用房小區(qū)內開發(fā)一定比例商品房作為補償，這種房源在當地被稱為“補差商品房”，即可以在經濟適用房用地之內，配建用來保證開發(fā)商利潤的商品房。而補差商品房在小區(qū)中的面積不超過小區(qū)總面積的30%。

正是這一全國獨有的鄭州政策，使得“補差商品房”作為鄭州房地產市場的公開規(guī)則，成為許多開發(fā)商加入經濟適用房開發(fā)的動力。業(yè)內人士指出，當初很多開發(fā)商普遍可以通過修改容積率，提高樓層等方式，給商品房留出建設土地，從而獲利。正商地產正是在這種情況之下，配建了補差商品房。據相關業(yè)主向記者反映，即便如此，宏達花苑作為配建的“補差商品房”，也違反了國家以及鄭州市政府的相關規(guī)定。2005年9月，鄭州市出臺了新的《鄭州市經濟適用住房建設管理辦法》，其中禁止改變經濟適用住房建設用地的用途，同時禁止利用經濟適用住房建設用地變相進行商品房開發(fā)。也就是說，在2005年9月之后，鄭州將不會再有新的補差商品房出現。

一份合同多個定義

“正商集團下屬公司則是2006年建造的宏達花苑項目，并且在建好之后還按照遠遠高于經濟適用房的價格，售賣了該處房子?！?有小區(qū)業(yè)主認為正商地產涉嫌欺詐。

“正商地產在經濟適用房小區(qū)配建了相應的商品房，開發(fā)商在8年前獲得了商品房面積指標，并且以商品房的價格出售給業(yè)主，這個價格高出經濟適用房二到三倍，現在卻又認定小區(qū)為經濟適用房。”王麗說這是讓業(yè)主最為氣憤怒的地方。

對于業(yè)主的說法，正商集團相關人士在接受中國房地產報記者采訪時則表示，消費者在購買時，對該房屋的產權情況是知情的，“當年購房的業(yè)主，很多都是當時在正商集團工作的職工。”該位人士還指出，在雙方的購房合同之中，也明確表述土地獲取方式為“劃撥”地塊，規(guī)劃用途為經濟適用房，因此無法得到土地使用證。

記者在一份由業(yè)主提供的宏達花苑購房合同中看到，該合同正面寫有“商品房買賣合同”字樣，但合同內文中又寫有獲取土地方式為“劃撥”；同時在項目名稱一欄中，又標有“補差商品房”字樣。也就是說，在該份合同中，商品房和補差商品房的字樣均有出現。

雙方協商未果之下，業(yè)主又陸續(xù)到其他部門討要說法。據業(yè)主對記者表示，在與鄭州市房管局的領導接觸中，相關人士給出的說法則是，“在上述地塊上建設商品房，朝陽小區(qū)?宏達花苑（補差商品房），這是當時歷史的產物，多種原因造成?！比欢?，業(yè)主認為這并非解決方案，即便是歷史產物，其相關損失不應全部由業(yè)主承擔。

“如果政府說是我們的責任，那么我們必會承擔?！?月18日，正商集團相關負責人稱。但中國房地產報記者就此問題采訪鄭州市房管局相關人員時，對方在獲悉記者的意圖之后，并未就此問題進行答復，僅表示知曉此事，稍后給予記者回復。但截至記者發(fā)稿時為止，并未收到對方相應的回復。